民宿战略规划方案{整理5篇}

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民宿战略规划方案范文第1篇

《重庆市国民经济和社会发展第十个五年计划教育事业发展重点专项规划》[渝教发（2001）22号文件]指出，高中阶段教育入学率要逐年明显提高。县教委根据《关于建设***素质教育基地的意见》[*委办发（2002）4号文件]规划，到2005年我县初中毕业升入高中阶段就读的比例将提高到65%以上（其中升入普高50%），2010年提高到85%（其中升入普高70%以上），到2024年全县普及高中阶段教育。县教委《*县教育发展“十一五”规划》显示：未来5年全县普高常年在校生将比现在净增5000人，净差147个教学班。2005年下期，我县普高容量严重不足，急需**中学扩班增容，这是全县高中教育发展的需要，也是**中学自身发展的迫切需要。

一、**中学的发展势头

**中学位于**镇**村，毗邻**工业园区，距县城3公里，占地面积35亩，现有高中教学班31个，初中教学班12个，学生共计2822人，目前学校将10间教室临时改用为学生宿舍，所有的教学、办公、生活用房无一剩余，完成招生任务面临着严峻困难。

近年来，**中学发展迅猛。第一、学校狠抓内部管理，大力实施“质量立校，科研兴校”战略，高考升学率迅速攀升，04年获县高中教育质量一等奖，社会声誉显著提高。第二、师资有保障。新城建设的加快、**工业园区的全面启动，必然会推动城内城郊高中教育的发展,**的城郊优势能吸引高素质的本科毕业生和农村学校的优秀教师，有较稳定的师资保障学校教育教学的持续发展。第三、学校生源充足。据教育科统计，03年、04年报考我校的初中毕业生分别为3000人和3500人，03年我校实际招收高一新生866人，04年我校实际招收高一新生1061人；县计委和教委联合下文，我校05年高中计划招生1000人，而今年高三毕业297人，将净增700余人，急需解决配套设施建筑等问题以实现扩班增容，完成招生任务。

二、**中学的扩容计划

方案一：在学校对面征地27亩建分部供高中一个年级使用，拟建16个教学班的教学、生活设施和一个含400米环形跑道的标准运动场，在公路上方架天桥与校本部连通，此方案将学校规模定位为60个教学班。

方案二：在学校右边靠公路方向征地2亩新建学生宿舍，将原来挪作学生宿舍的10间教室还原，一并解决新增学生教室和宿舍的需差问题；将横穿校园的村民过道（位于04年置换的**小学和原**中学之间）改道，将原来被村民过道隔开的运动场整合扩大为一体，此方案将学校规模定位为48个教学班。

县教委和**镇主要领导4月14日到我校论证，初步选定了“方案二”。

三、急需解决的几个问题

1、请国土、规划、建委等部门，特事特办，简化手续，征地建房，以解决2005年下期学生的入住问题。

2、请**镇牵头解决横穿校园的村民过道的改道问题，相对地扩大运动场，解决全校师生做操等各种文体活动所需。

请领导们尽快解决上述问题，确保我校2005年下期正常开学。

民宿战略规划方案范文第2篇

关键词：战略管理；蓝海战略；非标准住宿；小猪短租

一、引言

随着经济的发展和社会的进步，我国住宿产业逐渐形成了以星级标准、品牌标准和非标准住宿三种形式并存的住宿格局。星级标准和品牌标准的住宿业即为我们平时所理解的传统意义上的酒店，包括经济型酒店、中端酒店、高端酒店等类型。而非标准住宿产业是我国最近几年才出现的新兴产业，中国旅游研究院对其是这样定义的：有别于传统酒店，由个人业主、房源承租者或商业机构为旅游度假、商务出行及其他居住需求消费者提供的除床、卫浴外，更多个性化设施及服务的住宿选择。房源种类则包括客栈、民宿、公寓、度假别墅、小木屋、帐篷、房车等。

蓝海战略是指是开创无人争抢的市场空间，超越竞争的思想范畴，开创新的市场需求和市场空间，经由价值创新来获得成功。蓝海战略是相对红海战略而言的，红海战略是指在现有的市场空间中竞争，是在价格中或者在推销中作降价竞争，他们是在争取效率，然而却增加了销售成本或是减少了利润。

我国确实有一些企业利用蓝海战略完成了产业的开拓，其中非标准住宿产业中的小猪短租就是一个成功的案例，根据对小猪进行蓝海战略的分析，试图为国内企业如何制定适合自身发展的蓝海战略提供实践经验和理论指导。

二、非标准住宿产业

（一）非标准住宿产业概述

非标准住宿产业是分享经济理念在住宿业领域中的成功运用。分享经济是指将社会海量、分散、闲置的资源协同化地集聚、复用与供需匹配，从而实现经济与社会价值创新的新形态。随着我国“互联网+”在各行各业中的应用，非标准住宿产业通过O2O的模式对分散在各地方的闲置房产资源进行整合，并与顾客的住宿需求对应起来，从而实现在较短时间内构建的住宿服务平台所拥有的房源数量，超越了大型酒店集团发展几十年的房产资源，并且在盈利模式、服务模式、营销模式和管理模式等方面两者也都存在巨大的差异。因此，“分享经济”带来的产品与传统商品相比是不同的，它们往往拥有更多的非标准产品的特征。

（二）小猪短租简介

目前，国内已有好几家企业进入了非标准住宿这片新兴的领域，例如小猪、途家网等。为了便于读者更具体地理解蓝海战略的理论，笔者选取了目前在非标准住宿产业中发展快速的小猪短租来进行后面的案例分析。

小猪短租于2012年8月正式上线，首轮获得了晨兴创投千万美元的A轮融资。2016年2月1日，小猪短租《2015年度中国短租行业趋势报告》，数据显示截至2015年底，小猪短租平台上的活跃用户数积累超过300万，拥有将近7万套优质房源，覆盖国内213个城市。2015年房源总数量同比2014年增长超350%，2015年交易额同比2014年增长超500%，已成为国内领先的民宿短租预订平台。小猪短租旨在为房东和房客搭建一个诚信、有保障的在线沟通和交易平台，并通过财产、人身安全保障方案及身份识别等机制建立绿色平台生态系统，有效的将更多个人的闲置资源通过分享加以充分利用。“不住酒店，住我家”这是小猪短租的宣传口号之一，从中可以看出小猪短租旨在构建起房东与房客之间的社交关系，即注重个人房东和房客同住一室的交互，为房客提供更具人情味的住宿体验。

三、蓝海战略

（一）蓝海战略的主要观点

W. 钱?金（ W. Chan Kim） 和勒妮?莫博涅（ Renée Mauborgne）合著的《蓝海战略》一书，自2005年2月由美国哈佛商学院出版社出版以来，随即在学术界和企业界获得了热烈的反响和广泛的讨论。该书中两位作者认为，红海代表所有现存产业，也是已知的市场空间；蓝海意指所有目前看不到的产业，是未知的市场空间及新需求，有机会创造获利型成长。当前的全球化竞争日趋激烈，大多数企业采用低成本竞争战略，形成了一片“血腥”的红海。成功的企业会在红海中扩展现有的产业边界，创造出尚未开发的市场空间，形成无人竞争的蓝海。

（二）蓝海战略的分析工具和框架

为了使战略决策者在、诊断、制定和执行蓝海战略时有所依循，《蓝海战略》一书提出了一套关于蓝海战略的分析工具和框架，而这些分析手段也填补了战略领域中的一项空白。

战略布局图，是一种图示工具，目的是用来了解、分析、描述和比较竞争产业的元素特征，它既是诊断框架也是分析框架。其横轴显示的是产业竞争和投资所注重的各项元素，纵轴则表示强弱或注重的程度。价值曲线是战略布局图的基本组成部分，它以图形方式描绘出一家企业在产业竞争各元素上表现的强弱程度。因此，战略布局图上的一条价值曲线，即代表一项特定的战略或战略行动，而多条价值曲线的对比，即可用以对比多项特定的战略或战略行动。

制定蓝海战略意味着重新塑造新的价值曲线，重新构建买方或用户的价值元素，为此《蓝海战略》一书作者开发了一套关于蓝海战略的分析工具――四步动作框架。产业的战略逻辑与经营模式必须接受以下四个关键问题的挑战，以打破差异化和低成本质检的权衡取舍关系，创造新的价值曲线：1、哪些被产业认定为理所当然的元素需要剔除？2、哪些元素的含量应该被减少到产业标准以下？3、哪些元素的含量应该被增加到产业标准以上？4、哪些产业从未有过的元素需要创造？

四、非标准住宿产业蓝海战略的制定――以小猪短租为例

重建市场边界、超越现有需求、注重全局而非数字等等，这些都是我们在制定蓝海战略的时候应该注意的一些原则，依据这些原则，以下笔者会以小猪短租为对象进行蓝海战略的研究和分析。

（一）重建市场边界

重建市场边界的路径一共有6种，包括跨越他择产业、跨越战略集团、跨越买方群体、跨越互补性产品和服务、跨越产业的功能与情感导向以及跨越时间。对于非标准住宿产业来说，笔者认为小猪短租在重建市场边界时运用的路径主要为跨越产业的功能与情感导向。

在现有的产业竞争中，往往会涉及两种导向的竞争，第一种是以价格和功能为主导的理性竞争，另一种则是以感觉和吸引力为主导的感性竞争。在漫长的竞争厮杀过程中，企业为了满足顾客对产品的定向期望，就会陷入一个不断循环的“怪圈”之中：以功能为导向的产业就变得越来越重视功能，以情感为导向的产业则越来越重视情感吸引力。但是当企业愿意挑战产业现有的功能与情感导向时，往往就能够发现新的市场空间，为价值创新提供了契机。

传统住宿产业中的经济型酒店是以功能为导向的典型代表，目前居于我国经济型酒店品牌前列的主要是如家、7天、汉庭等。它们均采用标准化和规模化的运营模式，通过精简装修来强调以低成本和功能为主导的战略目标。而小猪短租的蓝海战略却是将住宿业从高度功能型产业转变为情感型产业，即小猪短租提供的住宿场所不仅仅是满足顾客的住宿需要，更注重通过情感交互给顾客“第二住所、家的温馨”的感觉。

（二）超越现有需求

任何企业都不愿意看到，当自己千辛万苦驶出红海后，却发现身在一片小水洼之中。所以在开创蓝海时，如何保证蓝海规模的最大化，这也是每个企业需要思考的问题。这就引出了制定蓝海战略时所要遵循的又一原则――超越现有需求，即不仅仅要考虑现有顾客，还需要关注非顾客。结合非标准住宿产业，目前有三个层次的非顾客存在转换为新顾客的可能：（1）第一层次：徘徊在非标准住宿的市场边界上，随时准备离开的“准非顾客”。（2）第二层次：有意回避选择非标准住宿的“拒绝型非顾客”。（3）第三层次：处于远离非标准住宿的“未探知型非顾客”。

所以对于非标准住宿这个新兴产业来讲，不仅要满足现有的忠实用户的需求，给他们良好的住宿体验，另一方面还要不断思考和挖掘非顾客的潜在需求，以降低开创新市场所涉及的规模的风险。下面我们来主要分析第二层次的“拒绝型非顾客”的需求，因为这个层次的非顾客的特点最具有代表性，也最能体现顾客拒绝选择非标准住宿产品的最真实原因。

相比西方社会良好的社会信任基础，非标准住宿产业是在我国分享文化为零的起点上一点点挖掘市场的。由于国内复杂的社会环境，人与人之间缺乏相互的信任，住进陌生人家里，房东和顾客都会担心对方是否会对自己的人身和财产造成损害，这也是非顾客群体拒绝选择非标准住宿的原因。小猪短租为了满足“拒绝型非顾客”安全感的需求，快速完善了信任体系。房东申请房源后不会立即上线，而会由小猪短租的运营团队去实地审核、筛选房源。无论是房东还是顾客注册均采用实名制，保证每个人的信息真实有效。另外更重要的是，2015年1月小猪选择与蚂蚁金服集团下的芝麻信用合作，引入个人征信体系，把芝麻信用的评分体系用到小猪短租的平台上，以消除陌生人的信任障碍。2015年下半年，小猪又和众安合作做了房东财产保险计划，以保证房东的财产安全。

（三）绘制战略布局图

根据之前所述的蓝海战略的分析工具和框架，以及对小猪短租重建市场边界的路径分析，并结合“非顾客”的需求，笔者大致分析出了小猪短租为顾客创造价值的几种元素。运用“剔除―减少―增加―创造”坐标格，将小猪短租的价值创新之处表现如下：

1、剔除

小猪短租将传统酒店所拥有的有型资产剔除掉，利用O2O对分散各地的闲置房产资源进行的整合、优化与再利用，真正实现了“轻资产”模式。目前我国经济型连锁酒店存在“千店一面”的市场现状，而小猪短租则摒弃这种标准化的概念，出租房屋的装修由房东来负责，顾客可以根据自己的喜好选择房源。

2、减少

我国经济型酒店集团都是采用以规模制胜的成本战略，因此需要支出巨额的人力成本和物业成本，但小猪短租是由房东自己管理出租的房间，从而实现人力资源和成本的减少。正因为如此，小猪短租可以给出比传统酒店更“亲民”的价格。

3、增加

传统酒店的房源就是我们在酒店住宿时所见到的客房，而小猪短租的房源类型却有很多种，比如别墅，酒店式公寓，民宿，树屋，花店，剧院，书店等等。增加房源种类，可以满足顾客日益多样化的消费需求，享受与酒店不一样的住宿环境。另外，在小猪短租网站的房源列表页上，房源排列的先后顺序只受房源质量、房东服务质量、房客点评情况等因素的影响，无法人为干涉。这样一来，平台上那些得到认可的房东则会更加容易地被房客搜索到，进而得到更多的订单，从而通过评价机制增加了对房东的约束力。

4、创造

小猪短租不仅是一个住宿预订平台，更重要的它是一个社交分享平台，这也是小猪短租与传统住宿产业相比最大的创新之处。当顾客在小猪短租平台上挑选出行过程中的住所时，会在预定之前和房东互相留言交流。当顾客入住之后，与房东的情感交互就更为明显了，甚至在离开之后依然会存在联系。基于这种社交理念，人们选择小猪短租这种非标住宿模式也就不足为奇了。因为小猪短租主打家的概念，即客人走进主人的生活空间，并一起分享对生活的热爱。这便是传统住宿酒店没有办法给予顾客的爱与归属感。

通过以上的分析，我们大致分析出了以小猪短租为代表的非标准住宿产业为顾客带来价值的八种元素，将其与经济型酒店和中高端酒店进行元素特征比较后，战略布局图绘制如下：

五、结论

通过以上对小猪短租在内在机制、价值创新等方面的分析，发现小猪短租目前还处于非标准住宿这片蓝海市场中的领先地位。但随着时间的推移，会有越来越多的企业驶入非标准住宿产业这片蓝海，当总供给超过需求时，企业间的对抗和竞争加剧，蓝海则又会变成红海。因此，小猪短租要想在非标准住宿产业中长盛不衰，必须在发现竞争对手的价值曲线与自己的趋向重合的时候，开始寻求下一次的价值创新，采取有效的战略行动，以开创一片新的蓝海。（作者单位：北京邮电大学）

参考文献：

[1] W. 钱?金，勒妮?莫博涅.蓝海战略[M]. 北京：商务印书馆， 2005

[2] 中国旅游研究院. 中国旅游住宿业发展报告2015[M]. 北京：旅游教育出版社， 2015.

[3] 许婷， 陈礼标， 程书萍. 蓝海战略的价值创新内涵及案例分析[J]. 科学学与科学技术管理， 2007（07）：54-58

民宿战略规划方案范文第3篇

关键词：宿迁外贸企业；创新型人才；竞争力

中图分类号：F752

文献标志码：A

文章编号：1673-291X（2012）23-0019-02

现代企业的竞争，归根结底是人才的竞争，创新型人才将是一个外贸企业获得竞争优势的原动力。所谓创新型人才，就是具有创新意识、创新精神、创新能力并能够取得创新成果的人才，是与常规思维占主导地位、习惯于按照常规方法处理问题的常规人才相对应的一种人才类型。这种立足于现实又面向未来的创新人才对宿迁外贸企业的发展具有不可估量的作用。本文锁定宿迁市的开放型经济问题展开研究，从实施创新型人才战略角度，提出行之有效的措施，提升该市外贸企业的国际竞争力。

一、宿迁市外贸企业发展的现状

2012年1—4月，宿迁市累计进出口6.02亿美元，增长13.78%。其中，出口4.40亿美元，增长4.04%；进口1.62亿美元，增长52.43%。进口、进出口增幅分列全省第一、第二位。翔盛粘胶、格林手套、苏华达、宏达制衣、秀强玻璃、东方制衣等企业4月进出口均超百万，龙头企业带动作用明显。2012年以来，全市新增外贸经营资格备案登记企业80家，累计备案企业1 050家，进出口实绩企业340家。全市出口超百万美元企业94家，占出口总额的87.13%；其中，超500万美元企业21家，占出口总额的48.60%。进口超百万美元企业21家，累计进口1.51亿美元，占进口总额的93.21%。

目前，该市外贸发展虽然取得了重大成就，但依然存在一些突出问题。行业自律水平有待提高；传统外贸发展方式与资源能源供应和环境承载能力的矛盾比较突出；稳定外贸增长的政策、舆论、公平竞争与体制机制环境有待继续优化；企业研发、设计、营销和服务等核心竞争力不强，参与国际分工深度不够；出口产品质量、档次、附加值有待进一步提高，自有品牌和知识产权产品出口比重不高。如何进一步提高外贸增长的质量和效益，关键在于创新。

二、宿迁市外贸企业人才创新的重要性

中央“十二五”规划强调，要深入实施科教兴国战略和人才强国战略，加快建设创新型国家，培育创新型人才。教育部强调，把人才培养、科学研究等各项工作与国家和地方发展需求紧密结合起来，完善现代教育体系，调整人才培养结构，创新人才培养模式，培育有创新能力的国际化人才。把中央“十二五”规划的发展思路贯彻落实到地方经济发展中，“十二五”时期是宿迁市全面建设小康社会和经济社会又稳又好又快发展的关键时期，制定并实施好这一时期的人才发展规划，对于全面实现该市“十二五”国民经济和社会发展目标及实施人才强市战略具有十分重要的意义。

（一）创新人才是宿迁市外企发展的根本

宿迁市作为江苏省较落后的城市，应该抓住“十二五”这一关键时期，实施人才兴市战略，提升开放的竞争力度。根据中共宿迁市委制定的“十二五”规划的建议，要不断着力打造人才高地，把人才队伍建设作为跨越之基、竞争之本、创新之要，以人才优先发展推动宿迁市经济发展；实行人才工作优先投入，确保人才发展专项资金占财政一般预算收入的比重不低于3%；对外贸企业的经营管理人才、专业技术人才、高技能人才实施培养工程，增创人才新优势，激发各类人才的创造活力。从而实现“十二五”时期宿迁市改革开放更加深入的经济社会发展目标。美国哈弗大学商学院教授迈克尔·波特的竞争优势理论认为，一国（地区）的竞争优势发展可分为四个阶段，即要素推动阶段、投资推动阶段、创新推动阶段、财富推动阶段。其中的创新推动阶段意味着竞争优势来自于创新，而创新离不开各类人才。因此，宿迁市内企业在进行人才管理时，要具备包容性的企业文化，发挥领导型人才的才智，管理核心的团队，发掘每个核心团队人员的潜能，一起创造并分享财富。

（二）宿迁市外企人才紧缺的矛盾突出

外贸企业的发展有力地推动了我市的经济发展，提高了竞争力。发挥了扩大就业、增加财政收入、缓解资源约束、推动技术进步等方面的作用。随着该市经济快速发展，人才紧缺的矛盾将更加突出。据宿迁统计资料显示，宿迁人力资源总量中高级人才中的国际化人才非常少，不足1%人，预计到2024年，高级人才比例达到4%左右，存在人才资源结构的失衡现象。主要表现在：新技术领域人才少；创新型人才少；专业型人才不够多，综合型人才相对少；管理型、研究型人才高能低就，实用性技术人才和熟练劳动者严重缺乏。这将严重制约宿迁经济的快速发展和国际化进程。通过对本地外贸企业进行调查研究，提出实施创新型人才的战略措施具有较强的现实意义，并以此支撑宿迁经济社会的整体发展，加快江苏省顺利实现小康的前进步伐。

三、宿迁市外贸企业实施人才创新的举措

（一）企业应尊重员工，重视培养个性

人才是现代企业的灵魂。投资离不开人才，创业离不开人才，发展离不开人才。一个有生命力的外贸企业应该拥有掌握较多的知识、善于学习新知识，并运用所掌握的知识去创新的人才。宿迁市是一个劳动力资源比较丰富的地方，但由于地理位置不佳，发达地区带来的经济辐射的有利影响较小，导致宿迁的经济发展相对落后，本土的外贸企业发展水平较低，大量的劳动力外流，这给宿迁市外贸企业的发展带来巨大的挑战。因此，要结合当地经济发展态势，以待遇、感情、人格魅力留住人才；要尊重员工，发挥的员工的主人翁精神，给每一位员工施展才华的机会与空间。在宿迁投资的山东客商——江苏省益客食品公司负责人说，总是把工人当做“农民工”的企业是没有生命力的，且不利于社会和谐。知识经济时代的创新人才既包括高级人才，也包括学历不高但经过自学而具备了很高的创新能力的一般人才。作为企业，提高员工的素质，让员工在实际工作中去体验，创新人才的创新能力才能真正发挥其优势。宿迁地方外贸企业要转变意识观念，树立对培训重要性的认识，提高培训的质量和针对性，使培训工作有助于实现企业总体目标，与受训者要求获得的知识、能力和技巧协调一致并做到学以致用。

（二）政府重视外贸人才建设

创新人才的优势表现为事业心、进取心、责任感、协作精神、团队精神；表现为集体性，需要协作精神，与人相处的能力格外重要；同时创新人才的特征也体现为独立思考、敢于冒险、敢于怀疑和具有挑战精神等等。宿迁市政府，应结合当地外贸企业人才短缺现象，以市场为导向，提高具有创新精神和创新能力的创新人才的综合素质，挖掘各类人才的潜力；建立健全政府调控、市场配置、企业自主用人、人尽其才的体制机制，完善创新人才管理体制和服务体系，营造良好的外贸人才发展环境；加强开放型外贸人才资源开发，高度重视外贸职业教育，鼓励外贸企业提高人力资本投资比重，支持员工踊跃参加学习培训，提高满足企业技术进步和产业升级需要的技能；大力培养国际商务人才，加快培养多双边外贸谈判人才；通过必要的培训手段，使员工更新观念、增长知识和能力，适应职位的要求。政府应该成为当地企业和高校之间的坚固桥梁，使得本地高校培养的各专业人才服务于地方经济。

（三）地方高校重视应用型人才培养

现代教育提倡发挥学生个性，以宿迁学院为首的地方高校应改变传统教育中只强调理论，忽视学生个性发展的事实。目前，课堂授课方式以理论知识灌输居多，应该结合实际，进行针对性的教育，将现实工作中的难题放到教学活动中来，在课堂上发现创新方法和人才，

以此培养学生的动手、动脑能力，调动每个学生的能动性，发挥他们每个人的潜能。加快课程教学改革。宿迁高等院校尤其是部分职业院校可以寻求机会与行业合作，共同开发突出职业能力培养的相关课程，根据技术领域和职业岗位的任职要求，改革课程体系和教学内容，强化对学生的能力培养。地方高校要与企业紧密联系，通过与企业交流、了解市场需求，加强学生的生产实习和社会实践，利用学生到企事业实习的机会，锻炼学生学会做人、做事的能力，鼓励他们培养自主、自强、敢于拼搏、敢于创新的精神，完善他们的人格。

参考文献：

民宿战略规划方案范文第4篇

关键词：城市副中心；东京；新宿；经验

中图分类号：F119.9 文献标识码：A

1 引言

城市副中心是与城市中央商务区（CBD）在空间上相呼应，功能上相补充，同时又有相对独立性的城市次级商业商务中心，与CBD有一定隔离，是CBD人口和生产要素在向外扩散的过程中形成的新节点，也是城市空间结构由单核向多核演变的结果[1]。在国内外特大城市的空间规划中，发展副中心、建成网络化多中心大都市已成为一种理想模式[2-4]。新一轮北京市城市总体规划以及上海、广州、南京、武汉等城市的空间发展战略都十分重视城市副中心的建设[5，6]。然而，上述城市在副中心的建设中仍存在很多问题，真正意义的副中心很少建成，要么被主城吸纳为一部分，要么综合功能不完善[7，8]。国际上网络化大都市的发展及其副中心的建设已有不少成功的经验，有必要进行梳理和提炼，以资借鉴。

新宿是日本东京国际大都市的一个副中心，其发展历程和成功经验值得借鉴。新宿是日本东京都内23个特别区之一，面积为18.23平方公里，位于东京市区内中央偏西的地带，紧靠东京老CBD（千代田、港区、中央区），距离千代田CBD（银座所在地）约7千米，南临涉谷地区，北接池袋地区，是东京市内主要繁华区之一（图1）。2012年人口32.81万人，人口密度达到17998人/平方公里。

20世纪50年代，随着日本经济的发展，东京都中心三个区作为全国的政治、经济和管理中心，人口急剧膨张，城市畸形发展，各种机构高度集中，交通堵塞，建筑拥挤，防火困难。为解决这些矛盾，分散东京都中心的功能，1958年成立了“东京整备委员会”，作出开发新宿、涩谷和池袋三个副中心的决定[9]。经过半个世纪的发展，新宿已经真正成为东京的副中心，在疏解东京功能方面发挥了重要作用，并具有相对独立的城市职能。本文对新宿建设副中心的历程、成效与经验进行探讨，希望能对我国特大城市建设城市副中心有所启发。

2 新宿副中心建设的历史阶段

2.1 副中心发展前期阶段（1885年～1947年）

1885年（日本明治维新后）新宿火车站的建设是新宿城市发展的开始。此前，出入东京的长途牛车运输和带着自家产品进城兜售的农民，经常往返于此。建设火车站时那里还是郊区农村。1898年，在火车站以西不远处，建成了服务东京城区的第一个自来水厂—淀桥水厂。1915年，东京建成环行铁路线（现山手线），新宿火车站成为郊区铁路与环行线的交叉点和重要的换乘总站。此后，新宿得到快速发展，在火车站和自来水厂附近，逐渐形成了大片的街区。1923年的关东大地震后，东京老城区居民向西迁移，新宿的发展更为迅速。二次世界大战后，东京都西部人口急剧膨张，住在西部的工作人员，利用长期月票交通往返于工作地点和住宅区之间，使新宿成为东京都中心与西部住宅区间的交通要冲。

2.2 副中心建设实施阶段（1947年～1991年）

新宿区政府成立与副中心建设计划的实施推动了新宿副中心的建设。1947年新宿区政府成立。1958年东京都成立了“东京整备委员会”，作出开发新宿、涩谷和池袋三个副中心的决定，是新宿建设副中心的开始。1959年东京建成丸内线地铁，把新宿、池袋和都中心联系起来。1960年提出将占地达34公顷、阻碍副中心建设的淀桥自来水厂搬迁计划，并公布新宿副中心建设计划。同年成立新宿副中心建设公社，组织民间投资，承担水厂搬迁和副中心道路、公园、西口广场等建设工作[10]。1964年通过新宿的高速道路4号线建成。同年，车站大楼地下街及东口地下街建成开放。自此，新宿火车站成为全日本旅客流动量最大的车站之一，这里的商业业务以及市政建设也迅速发展起来。为了协调组织各部门进行开发活动，保障当地居民权益，1968年还成立了新宿新都心开发协议会。

2.3 副中心功能提升阶段（1991年至今）

东京都政府办公机构搬迁到新宿以及新宿产业振兴战略为新宿副中心功能提升提供了极大动力。1991年，东京都政府机关——东京都厅迁往新宿区内（西新宿）。随着东京都厅的迁入，大量办公及商业设施在其附近迅速发展，周边土地以超高层的复合式大楼和超高层公寓大厦为中心继续进行开发。1999年，新宿设立了地区产业振兴委员会，负责制定区产业振兴战略，并为区内商务型企业的发展提供各种咨询和帮助。2003年在西新宿六丁目建成新宿产业会馆，为中小企业发展提供包括产业发展信息、产业咨询、招商咨询、企业诊断、业务商谈、经营讲座和人才培训等服务，成为CBD内外中小企业进行交流的主要场所。

3 新宿副中心建设的主要成就

3.1 建成东京新的CBD

经过近30年的建设，新宿副中心已经在东京都的西部形成。建成的商务区总用地面积为16.4公顷，其中商业、办公及写字楼建筑面积为300多万平方米；超高层建筑群共有40余栋大厦，其中不乏百米以上的摩天大楼，形成东京的一大景观。

以新宿车站为中心，新宿副中心包括三个功能区。“西新宿”是东京政府新规划的行政与商务新都心，东京都的行政中心东京都厅舍就位于此；除此之外周边还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的区域之一。“新宿车站南口”则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括高岛屋百货公司的旗舰店“高岛屋时代广场”与日本连锁书店“纪伊国屋”的总社。相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区则是最热闹的传统商业街地区。

3.2 销售营业额位列东京第二

新宿有东京乃至于整个日本最著名的大型繁华商业区，繁华商业区的集客人数约为164万人，在全日本排名第一；每天的利用者数约为364万人，是吉尼斯世界纪录认定的最繁忙车站（若将徒步圈周边车站也加入计算，新宿地区车站每天的乘降人数超过403万人），因此百货公司的业绩和商品销售金额是全日本第一个超过一兆日元的巨大商圈。2010年零售业销售额达到13492.97亿日元，占东京都7.81%，仅次于中央区，在所有特别区的排名第2位（图2）。

3.3 商业商务服务功能高度集聚

1980年至今，新宿第一、二产业就业比重不断降低，第三产业与其他类就业比重不断增加。目前，新宿副中心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区；就业主要集中在批发零售业（15.0%）、医疗保障业（10.0%）、信息通讯业（9.8%）、餐饮住宿（9.6%）、学术研究与专门技术服务业（8.4%）和科学技术等行业（8.3%）；人口就业构成已接近东京都中心三区，起到了对东京老CBD的疏解功能。最显著的是金融业，仅在以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，就聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影。

行业就业区位熵较高的产业有情报通讯业、房地产与物品租赁业、学术研究与专门技术服务业、金融保险业和餐饮酒店业（图3）。零售业就业比重虽然低于全国，但产出远高于全国，说明其效益非常可观。

3.4 周边地域人口集中趋势明显

1920年后伴随日本城市化进程，新宿人口快速增加。1945年由于战败导致经济崩溃，人口回流农村导致新宿人口大量减少。二战以后新宿人口变化可分为三个阶段：快速城市化时期（1950年～1970年），总人口快速增长；郊区化时期（1970年～1995年），人口向东京远郊区迁移，新宿区人口持续减少；再城市化时期（1995年～2010年），通过各种手段恢复新宿居住功能，当地居住人口增加，总人口出现回升（图4）。

新宿2010年总人口达到32.81万人，在东京各区中名列第12位；人口密度排名第七；外籍人口达到2.57万人，在东京各区中排名第一；昼间人口达到75万人，夜间常住人口为32.6万人，昼夜人口比达到230%。从人口流动看，新宿同周边地域的人口流入与流出差额为41.46万人，同邻接区的差额为0.24万人，同千代田、中央和港区的差额为-2.20万人；整体表现为向东净减、其它净增，可见新宿起到了对东京老CBD的疏解功能，已经成为了东京都心的重要枢纽。

4 新宿副中心建设的经验总结

4.1 合理规划并执行到位推动新宿副中心建设

1958年东京都政府提出建设副中心的设想，并首先从新宿着手。副中心的规划范围是新宿车站以西由青梅大街、甲州大街和十二社街所包围的扇状用地，包括水厂迁出后的空地在内，面积共约96公顷，拟建设成为白天能容纳30万人口、城市设施完备的综合业务中心。主要规划建设工作包括三部分：一是超高层建筑区；二是西口广场及其地下部分；三是新宿中央公园。超高层建筑区总用地为16.4公顷，被划分为十一个街区，主要供给各企业单位作事务所、商店、旅馆等建筑用地。新宿CBD的规划和建设是很细致的，规划方案充分体现了“新宿新都心开发协议会”所确定的原则，为了地域的环境美化和街区景观的保持提出了一系列管理办法，为地区治安及安全管理出台了一系列针对性对策。它避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位[11]；且现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和新宿政府的管理服务水平。

4.2 交通先行与精心设计保障商务与客流的集聚

在东京都副中心的发展过程中，中央政府和东京都政府设计合理的交通系统起到了重要作用[12]。东京地铁系统建设由中央政府和东京都政府共同投资，主体工程完工后交由独立公司运营。建设与运营分离，提高了地铁系统运营的效率。几个副中心基本上位于山手线与各个铁路放射线的交汇处，充分利用了交通枢纽对商务以及人流的聚集效应，特别是轨道交通的作用更为明显。

新宿是东京市区西侧最重要的交通要冲之一，包括JR山手线、JR中央本线、JR总武线与私人铁路公司京王电铁都经过新宿车站，周围还有数条地下铁路线行经（图5）。此外，日本各地往来东京的长途巴士也大多停靠新宿，或以新宿为起站、终站。此外，新宿不断完善的综合交通规划以及对新宿站的详细规划与考究设计也是新宿副中心形成的关键因素。新宿通过地下空间的开发利用以及人行天桥等步行回路的设计，将交通枢纽带来的分割效应减小到最低程度，充分利用了交通枢纽的集聚经济[13]。

4.3 政府作用与市场机制充分结合催生发达的经济

东京都新宿城市副中心的发展是政府积极规划与市场经济充分结合的结果。政府设计合理的交通规划为副中心的崛起奠定了良好的基础；政府的政策导向以及功能定位促进了生产业向副中心的集聚，使规划落地；东京都政府高起点、高投入建设新宿副中心，甚至迁入新宿，以增强新宿的吸引力，促进新宿的发展；可见政府通过积极的规划和政策引导有效促进了老城市中心功能的疏解，极大推动了新宿副中心的建设。它还通过土地供应调控、增强企业服务能力和优化产业发展环境来引导产业发展，充分尊重和发挥市场经济的配置作用，来增强新宿经济的活力和整体竞争力。

4.4 生产与生活协同发展注入持续活力

新宿在产业空间布局上，避免单纯地发展生产业或者商业服务业，而是充分将二者有机结合。一方面利用商务办公功能集聚高品质的商务人群；另一方面利用商业集聚人气，避免CBD昼夜人口差距过大，沦为空城。休闲娱乐业、宾馆酒店业、餐饮业的发展为生产业以及零售商业提供了配套服务，生活业和生产业形成了密切的关联效应，共同为新宿服务业的发展注入持续活力[14]。

4.5 土地供应始终瞄准城市副中心的功能定位

土地供应是东京和新宿政府推进副中心建设的主要手段之一。在东京层面，为了疏解东京老三区的功能过度集中问题，“东京集中问题调查委员会”在编制的《最终报告》中提出，“有必要通过城市规划特别是土地利用规划的改善，来抑制东京市老CBD办公设施的用地，保护和促进住宅用地的布置”。在新宿层面，新宿政府通过土地供应措施促进副中心的建设和形成，包括围绕主体功能供应土地，保证副中心的发展空间；为解决交通压力供应土地，保障交通发展；为解决本地居住供应土地，努力推进良好居住街区的建设和职住平衡；在适合的地区引导都市型产业的发展；推进新宿商业多样性发展及城市魅力的塑造；保护城市开放空间等。

4.6 科研、教育与人才积极助力副中心发展

新宿有着非常全面的统计调查数据和相关研究，这些基础数据和材料便于发现新宿副中心建设中取得的进展、存在的问题，也便于寻找解决对策。例如，新宿区“新宿自治创造研究所”2013年的《新宿区国势调查》，其中有新宿及内部各单元的人口、居住、就业、交通、教育、产业等各个方面的调查数据，为新宿制定规划和政策提供了很好的支撑。新宿的高等教育也极为发达，拥有工学院大学、东京医科大学、东京女子医科大学、东京理科大学、早稻田大学、法政大学等多所高等院校，为新宿的发展提供了充足的技术及人才支持。

5 新宿经验对我国大城市副中心建设的启示

东京新宿副中心的建设虽然强调规划和政策，而且合理规划和积极政策的确发挥了重要作用，但并没有制定专门针对具体行业的特别优惠的政策，也没有通过行政手段安排产业布局，而是通过交通基础设施改善、服务完善和用地引导等手段完成商业、商务等功能的提升。其经验总结如下：

5.1 依据全面客观数据，科学编制发展规划

我国大城市发展面临越来越严重的人口、交通和环境压力，发展思路逐渐从“一极式扩张”向“网络大都市”转变。在这种转变过程中，通过编制规划引导主城功能的疏解和城市副中心的建设是一种必要的路径。而编制规划的首要原则是科学性。新宿成立专门课题研究组提供全面客观的调查数据和基础性研究成果，例如提出收容界限理论服务于功能疏解，提出东京成长管理策略[15]，这种做法是值得借鉴的，可以为制定规划和解决问题提供基础支撑，可以保障规划的科学性。

5.2 交通基础设施先行，重视轨道交通联系

综合交通枢纽是城市副中心建设的前提条件，因此强调交通基础设施先行。交通基础设施是城市副中心汇聚人气、有效承接主城部分职能和分担主城服务功能的最基础条件，特别是对特大城市而言，多条轨道交通（地铁和轻轨）的交叉往往是城市副中心成长的首要推动力。因此，在确定城市副中心发展战略之后，应该尽快编制新的城市综合交通规划，通过交通枢纽的建设来保障城市副中心的发展[16]。

5.3 积极依托地方优势，合理确定功能定位

城市副中心功能的确定与发展都必须紧密结合本地优势和资源禀赋。所处区位、产业基础、机场、港口、交通枢纽、土地资源、生态环境质量等都是选择发展城市副中心和确定城市功能的重要条件，城市副中心功能的确定不是简单的在规划图纸上的圈定，而是建立在已有优势基础之上的科学判断。城市副中心的产业发展也是如此，一旦早期的区位优势形成以后，产业的发展就具有很强的路径依赖，在原有产业的基础上发展壮大一个产业比开创新产业具有更高的成功几率。

5.4 充分尊重经济规律，有效发挥市场机制

要重视城市副中心的集聚力，尊重经济不均衡发展规律，把提高土地效率和严控污染排放作为城市副中心产业选择的重要标尺。政府在公共服务和民生方面可以加大干预力度，但在经济发展方面要适度减少过度干预，着重于市场的规范与管理，营造良好的市场环境，纠正要素价格的扭曲，谨慎使用过于优惠的政策与区位优势进行竞争。

5.5 借鉴国际先进经验，务需切合国情市情

在深入分析国际城市副中心发展经验的同时，要进行冷静思考，他们的经验不可直接拿来，而必须与中国国情和城市实际紧密结合，既吸收发达国家的先进经验，又符合国情和市情，这样的策略和政策才能真正推动城市副中心的快速发展。

参考文献：

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Experience and Inspiration of Building Sub-CBD：

The Case of Shinjuku， Tokyo

MA Hai-tao1， LUO Kui1， SUN Wei1， WANG Yu1，2

（1. Institute of Geographic Sciences and Natural Resources Research， CAS， Beijing 100101， China； 2. College of Geography， Northeast Normal University， Changchun 130024， China）

民宿战略规划方案范文第5篇

关键词：民宿；乡村建筑；在地文化

1 民宿当下的定义和发展状况

1.1 民宿的定义

“民宿”一词发端于日语“Minshuku”，这种多数以闲置乡村房屋作为主要设施，结合当地人文、自然景观及农林渔牧生产活动，提供家一样氛围的体验，分布于乡间的住宿形态。在台湾地区比大陆地区起步更早，学者们认为民宿指代的是有主人长期生活在内的经营性家屋空间，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。

前不久，北京市第十四届人大常委会第29次会议召开，《北京市旅游条例（草案修改稿）》提交审议。此次草案修改稿中，明确了民宿的概念：民宿，是指利用自有住宅，结合本地人文环境、自然景观、生态资源及生产、生活方式，为旅游者提供休闲旅游住宿场所。

1.2 民宿国内的发展状况

国内民宿的发展。种类很多，如浙江莫干山地区民宿、厦门鼓浪屿为代表的家庭旅馆等。目前国内民宿特点：从空间分布上来说，主要分布在南方。从发展进度来看，民宿行业整体处于起步阶段，少数地区发展相对成熟，整体市场行情火爆。从类型上来说，除农户自营的传统民宿外，外来者租赁经营的民宿占据较大比重。

1.3 民宿的发展背后的隐忧

许多国内学者对于“民宿”发展中存在的问题都给予高度的关注，并探究了应对策略。尤其是乡村民宿总体呈现明显的城市化倾向。周玲强、黄祖辉（2004）指出一些农户为了提高市场竞争力盲目抄袭豪华饭店改善硬件设施，从而陷入了城市化误区。例如，王显成（2009）指出乡村民宿作为乡村旅游的载体，在发展中存在着缺少规划、破坏乡村地景风貌，缺乏民宿在地文化内涵，缺乏前瞻性、整体性的地域整合规划等问题。

2 乡村民宿在地文化的内涵

2.1 乡村在地文化的内涵

现代工业社会的快速发展，使都市人对乡土文化产生强烈的回归情愫。这种回归不是单纯地理空间意义上的乡愁，而是对快速、嘈杂、现代化城市生活的一种逆反。乡村的最根本属性就是自然性，而回归乡村实际上是对富有乡土文化内涵的乡村意象的向往。引用前人对乡村在地文化的界定：“在乡村中的长期共同生活中形成的乡村独有的、相对稳定的文化形态与知识系统。”在表现形态上，乡村在地文化是一种自然的生产方式和生活模式，根源于乡村价值观念和文化传统，通过建筑、服饰、家具、农用设施等有形物质与民风习俗、思维意识、民间艺术等无形精神要素，在寻常朴实之间传递着传统文化。

2.2 乡村民宿在地文化的内涵

民宿发源于乡村，乡村在地文化是民宿的灵魂。民宿的乡土区位所带来的地域文化正是民宿的核心竞争力。国内大多数乡村民宿是在当地农民闲置房屋上改造而成的，在建筑形态上具有浓厚的乡村生活风貌，作为一种视觉符号，传递着不同地域的乡土文化特色。民宿建筑设计，灵感主要来源于传统乡土建筑。除此以外，民宿主人与客人之间存在较多互动，不少民宿提供管家服务，将客人视为到民宿来做客的朋友，力图打造家庭式服务与细节关怀，这种人情味浓厚的主客互动正是根植于乡土文化的朴素人际交往形式。由于地缘和亲缘关系，乡土文化在农村人心目中一直存有一种朴素道义和情感义务，而这种人际关系在人们转向城市生活以后就不复存在了。民宿的服务提供方式在主客之间产生一种很强的情感联结，很多游客乐于选择民宿也是出于这种富有人情味的独特体验。

3 乡村民宿在地文化的表达形态

乡土文化一般表现于乡村的建筑、服饰、家具、农用设施等有形物质与民风习俗、思维意识、民间艺术等无形精神要素。对乡土文化的回归就是将当地乡土文化的物质和精神要素通过民宿的载体予以传承，在运营民宿的同时，保护当地传统文化；对乡土文化的构建，则是以民宿为平台，植入在地文化理念和形态，在乡土生活范式、农村新移民文化方面构建新型的乡土文化。

3.1 遵循生态环保的设计原则

民宿旅游作为乡村旅游的一种类型，对乡村环境有高度的依托，而且与农业生产是相互促进的，在民宿旅游中游客消费的更多是一种原生态的环境，其周围要具有乡村意象。具体来说要做到以下几点：以尊重的态度对自然及人文环境进行规划设计，使人为的建设对自然环境产生加分的效果；尊重多样化生物的生存权，避免自然生物栖息地及迁徙路径被破坏，保护生态环境的完整；减少地形地貌破坏，用最少人为设计来达到设计的目的。

3.2 统一规划整体布局原则

作为民宿设计者，要有统筹全局的意识，要在符合土地利用总体规划、生态功能区规划和旅游业发展规划的前提下，选择自然环境优美、文化底蕴深厚、基础设施相对完善、具备一定发展潜力的乡村发展乡村民宿。同时要按照“因地制宜、彰显特色、合理布局、有序发展”的要求，布局规划乡村民宿发展重点区块，重点在沿江、沿路、沿景“三沿”区域、历史文化村落、基础设施较完善的布局乡村特色民宿，发展乡村特色民宿。

3.3 彰显乡土特色和地域文化原则

利用周边自然环境和人文风情的独特性与专属性，围绕鲜明的主题定位，在民宿建筑风格设计、室内装饰，做好深度策划，打造极具创意和景观美学概念的特色民宿，充分体现主人的创意和心意。要深入挖掘文化内涵，加大对传统艺术、传统民俗、人文典故、地域风情等非物质文化遗产的发掘力度和传承。室内摆设、用品和室外小品布置要体现乡土情调，注重淳朴民风的保持和发扬，做到人居人文环境和自然环境的融合，要突出体现地域性特征的文化符号。

乡村民宿在保护乡村历史建筑、维护乡村聚落形态上具有特别的意义，应该作为保护与传承乡土文化的载体，重新唤起农村居民对以本土建筑、器物等为代表的乡土文化的认同与自豪感，从而挽救正在日益减少的乡村意象和日益衰败的乡土文化。在民宿的建筑结构、风格、式样和材质上，既要适应现代人们的生活需求，又要考虑当地的自然条件和生态承受能力，体现当地特色以及蕴含的文化价值。

参考文献：

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