房地产营销建议方案{整合5篇}

本文共计8928个文字，预计阅读时间需要36分钟。

房地产营销建议方案范文第1篇

房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多 地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。

一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

一、研展部分

1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。

4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

二、企划部分

包括：

1、广告总精神。

2、诉求重点。

3、np稿标题初拟。

4、媒体计划。

三、业务部分

主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。

完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种的方式：

（1）纯；

（2）（即包括广告）；

（3）包销。这三种方式的价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。

总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售权，让开发商觉得“非你莫属”。

“以正合，以奇胜”房地产策划之体会

成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：

一、 定位（市场定位、产品定位及规划设计等）

你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

二、 时机（投资开发的时机）

投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

三、 位置（项目开发所在的地理位置）

位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

在接受楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。

房地产营销建议方案范文第2篇

（一）利于企业减轻税负，降低成本，提高竞争力 房地产成本主要由建安成本、地价、税收成本构成。近年来，随着宏观调控力度的逐渐加大，房地产行业的市场竞争也变得更加激烈，企业降低内部的各种成本费用已越来越难，此时企业的外部成本——税收，其大小将对企业的经济效益产生巨大的影响。因此，控制和节约税收成本支出，受到了前所未有的重视，但许多企业只将注意力集中于取得和销售环节的税务筹划上，面对目前国家宏观经济调控日益紧缩，企业销售量逐步萎缩的现状，通过合理合法的方式进行空置房处置的税务筹划，以减轻税负，降低成本，提高公司的竞争力就显得尤为重要。

（二）利于企业盘活资金，缓解楼盘滞销带来的资金压力 随着楼市调控措施“国八条”的出台及限购令的推广，买卖双方陆续陷入观望，楼盘普遍性滞销。一方面，房企无法通过销售加速资金的回笼，另一方面，在银根收紧的境遇下，房企面临难以从银行贷款的尴尬，融资困难，使企业面临巨大的资金压力。在目前无法“开源”的情况下，通过对空置房处置进行税务筹划，为企业“节流”，适当缓解资金压力，非常必要。

（三）利于企业资源合理配置，促进房地产行业的健康、持续发展 一般而言，房地产行业都存在适当的空置率，可是空置率一定不能太高。因为积压时间越长，空置房存在的问题就越多，比如户型过时、土地可使用年限减少，累计折旧不断增加，因此，积极引导企业通过合法合理的税务筹划方式进行空置房的处置，引导企业资源的充分利用、合理配置，对于房地产市场的健康、持续发展也是大有裨益的。

二、空置房处置税务筹划具体操作分析

（一）不同促销方式的税务筹划 商品房的大量空置，是由许多因素造成的，但不可否认价格过高是其中的主要因素。房价远远超过了社会大众的基本承受能力，消费者买房的积极性被抑制，造成潜在的市场需求无法转化成实际的市场需求。开发商应在政府与银行各方面支持下，适当降低房价，以消化空置房，盘活资金。但实际操作中，由于直接降低房价过于敏感，房地产企业更乐于采用形式多样的促销手段卖房。从实践来看，促销可以扩大销售数量、提高房地产企业的盈利能力，同时它也是合理的进行税务筹划所需的一种重要手段。房地产开发商可通过多种促销的方式，比如可通过现金折扣促销，在财务报表当中冲减公司当期的房屋销售额度，进而减少征收税基。根据我国营业税法中的相关规定，如果将销售价款与折扣数额分开在不同的发票上，则无论该企业的会计怎样处理，都必须以全部营业额（包括折扣额）缴纳营业税。只有将销售价款与折扣数额开在同一张发票上，才可扣除折扣额缴纳营业税。基于此，笔者建议在房地产开发商折扣促销过程中，一定要将价款与折扣额开在同一张发票之上；此外，还可以许诺为客户赠送装修、家私等支出，对于发生于竣工验收日后的装修、家私等支出的税务核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依据合同的约定，将拟投入的装修、家私等支出作为售价的抵减，降低售房价格以少营业税支出，而且不必外购商品，索取发票和组织施工，买方掌握装修自，从而减少公司所涉及到的营业税费和土地增值税负；同时，也可以采用赠送房屋购置后的一体化劳务服务，将这部分的支出冲抵部分房屋销售收入。进而争取到税务筹划的最佳效果。在实际操作中，房地产企业应根据自身的实际情况，选择科学合理的税务方案。

［案例1］H房地产企业现有一批共10000平方米空置房，该小区的地产费用总支付金额为5000万人民币。根据国家有关规定，该区房地产价格最高可达8000元每平方米，其中的营业税率为5%、城市建设税率为7%、企业所得税率为25%以及3%的教育费附加。现该企业可有两种方案销售该批空置房。方案一：如果按每平方米1000元的标准对其进行装修后再出售，则其售价可达9000元/平方米；方案二：可按每平方米让利1000元/销售，则合同签订时的价格应当是8000元每平方米，同时公司协助购房者和某装修公司签订了一份按1000元/平方米进行装修的委托装修合同。

［税务筹划分析］

方案一：使用1000万元对所有房屋进行装修，这笔费用由房地产开发商来出，可作为开发成本。根据相关规定，公司可按照20%加成扣除的方法来计算土地增值税的扣除金额。方案一的各种纳税情况：销售额=9000×10000=9000（万元），营业税=9000×5%=450（万元），城市维护建设税及教育附加=450×10%=45（万元），土地增值税扣除项目总额=（5000+1000）×（1+20%）+450+45=7695（万元），增值额=9000-7695=1305（万元），增值额率=1305/7695=16.96%。从以上数据可知，虽然土地增值额率﹤20%，可房屋售价9000元/平方米超过了政府规定最高售价8000元/平方米，因此公司仍需缴纳土地增值税。土地增值税=1305×30%=391.5（万元），所得税=（9000-5000-1000-450-45-391.5）×25%=528.375（万元），应交税金总额=450+45+391.5+528.375=1414.875（万元），企业税后利润=9000-5000-1000-1414.875=1585.125（万元）。

方案二：房屋的销售价格为每平方米8000元，没超过政府规定的标准，因此可将房屋看作是普通的居民住宅，同时该房地产的增值额与可扣除项目金额的比值小于20%，根据有关规定，公司可免征土地增值税。则方案二的纳税情况为：营业税及附加=8000×5%×（1+7%+3%）=440（万元），企业所得税为=（8000-5000-440）×25%=640（万元），税后利润=8000-5000-440-640=1920（万元）。

［筹划方案总结］根据上述计算结果，如果选择方案一，公司可按照20%加成扣除的税收优惠来计算土地增值税的扣除金额。如果选择方案二，则可以有效的调整房地产促销表现形式，通过中间协调，可使购房者和一些装修公司订立装修合同，这样一来房屋的销售价格就会下降到普通的住宅标准水平，与方案一相比，方案二的税务筹划可节约税款1414.875-440-640=334.875（万元）。因此，方案二的税务筹划方案比方案一更有效。

（二）出租业务与投资业务的税务筹划 房地产企业可以采用租赁或者投资的方式对公司尚未销售完的房屋进行处理，增加公司的盈利水平，防止房地产资源的浪费。但如何选择才可以更好地实现空置房的存在价值，给企业带来最大的效益。根据相关规定，若是将暂时没有销售完的房产进行出租，则房地产公司要缴纳结构复杂的多种税负，如房产税、营业税、城建税和教育费附加、印花税、企业所得税等等；如果将没有售出的房产作为投资，参与利润分配，那么公司只需缴纳一项税费，即企业所得税，而无需缴纳营业税、房产税等税负，另外，如果公司得到的投资利润是税后利润，那么企业所得税也无需再缴纳，通过这种投资方式，房地产公司不仅可以获得投资项目带来的投资利润，而且可以减少税负。

［案例2］某房地产企业2010年在市区开发了一栋价值12000万元的房产，公司只销售了部分房产，考虑到目前房地产面临的大环境，公司准备将未售出房产进行处置，现有两种方案可供选择，方案一：直接出租，公司每年可获得租金收入3000万元；方案二：对外投资，协议为与被投资方共担风险，预期每年可分得税后利润2000万元。房地产企业和被投资企业均适用25%的企业所得税。

［税务筹划分析］

方案一：采取出租方式的纳税情况：

营业税、城建税及教育费附加=3000×5%×（1+7%+3%）=165（万元）；房产税=3000×12%=360（万元）；印花税=3000×0.1%=3（万元）；所得税=（3000-165-360-3）×25%=618（万元）；则，该房地产公司税后净利润=3000-165-360-3-618=1854（万元）。

方案二：采取对外投资方式情况：

根据规定，该房地产企业的投资行为暂不缴纳土地增值税，且无需缴纳营业税、企业所得税，即该公司投资业务每年带来的净收益为700万元。

［筹划方案总结］采取投资联营方式，不用缴纳房产税、营业税等，加之方案二中房地产企业获得的是税后利润700万元，且与被投资企业的所得税率一样，不用缴纳企业所得税，与方案一相比，方案二的税务筹划可使企业的税后净利润提高146万元（2000-1854）。因此，方案二的税务筹划方案要比方案一更为有效。

（三）出租与承包经营的税务筹划 根据相关规定，房产出租的，采用从租计征法，税率为12%；房产自营的，采用从价计征法，税率为1.2%。这样造成了两种计税方法下的房产税负水平不公平。另外，房屋租赁还要按租金收入缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加、印花税等，针对这一情况，如何从税收筹划的角度选择合适的业务方式，以获得较大的收益，对房地产公司是不可忽视的。

［案例3］某公司准备处置市区一栋价值2000万元的空置房，根据房产所在市的规定，以房产余值计算房产税时，一次可减除的比例为30%，现有两方案可供选择，方案一：直接出租，则每年的租金收入为400万元。方案二：采取承包经营的方式，将该房产作为一个营业部，自负盈亏，营业部经理由承租人承担，只每年向公司缴纳400万元的承包费。

［税务筹划分析］

方案一：直接出租应缴纳的税款：营业税、城建税及教育费附加=400×5%×（1+7%+3%）=22（万元）；房产税=400×12%=48（万元）；印花税=400×0.1%=0.40（万元）;税负总额=22+48+0.40=70.4（万元）；净收益=400-70.4=329.6（万元）。

方案二：承包经营应缴税款：房产税=2000×（1-30%）×1.2%=16.8（万元），净收益=400-16.8=383.2（万元）。

［筹划方案总结］方案二的经营方式，采用从价计征法，税率低，税种较简单，与方案一相比，方案二的净收益大于方案一，这是因为税务筹划节约出70.4-16.8=53.6（万元）税款，此时，该公司对该项房产宜采用自营方式处置。

（四）分解租金的税务筹划 一般而言，房产税额的多少由租金的多少决定。而实际操作中，很多房地产开发企业没有关注到这一点，在签订房屋租赁合同时，租赁价格除房屋租金，还包括水电费，这样就得多交房产税。基于此，公司应当将水电费从租金中扣除，由承租人缴纳；即使约定由出租人缴纳水电费，在租赁合同中也应明确为代扣代缴方式，以减少公司承担的房产税金额。

［案例4］某公司将空置的房产出租，签订租赁合同时，有两套方案可选择。方案一：每年包括水电费及物业费等40万元在内的的租金收入为300万元；方案二：每年的租金收入为260万元，另外在合同中将水电费、物业费列为代收代缴费用，与租金收入分项目在合同中载明。

［税务筹划分析］

方案一：按300万元的租金订立合同，营业税、城建税及教育费附加=300×5%×（1+7%+3%）=16.5（万元）；房产税=300×12%=36（万元）；印花税=300×0.1%=0.30（万元）；税负总额=16.5+36+0.30=52.8（万元）。

方案二：按260万的租金、40万的代收代缴费用订立合同，营业税、城建税及教育费附加=260×5%×（1+7%+3%）=14.3（万元）；房产税=260×12%=31.2（万元）；印花税=260×0.1%=0.26（万元）；税负总额=14.3+31.2+0.26=45.76（万元）；共节约税款52.8-45.76=7.04（万元）。

［筹划方案总结］方案二将租金中的水电费以及物业管理费等收费项目，进行分解，针对房租费、物业管理费以及水电费用进行分别收取。与方案一相比，在不影响企业收入的基础上共节约税款7.04万元，该项房产租赁合同宜采用方案二。

综上所述，在当前国家对房地产业的政策调控日益紧缩的背景下，开发商应看清空置房积压的严峻形势，从企业的实际出发，借助于税务筹划，进一步挖掘其内部潜力，合理处置空置房，才能在竞争中求生存、求发展。

参考文献：

房地产营销建议方案范文第3篇

房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。 一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。 1.房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？ 7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8.控制：讲述计划将如何监控。 一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。 二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。 1.市场情势 应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。 2.产品情势 应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。

3.竞争情势 主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。 4.宏观环境情势 应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。 三、机会与问题分析 应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。 经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。 只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣！

房地产营销建议方案范文第4篇

一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

1.房地产营销计划的内容

在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？

7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。

8.控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1.市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

2.产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。

3.竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4.宏观环境情势

应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、机会与问题分析

应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

房地产营销建议方案范文第5篇

一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。

市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

房地产营销计划的内容

在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

1.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

2.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题

3.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

4.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

5.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?

6.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。

7.控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1.市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

2.产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料

3.竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述