工业项目规划设计方案{推荐5篇}

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工业项目规划设计方案范文第1篇

关键词：方案设计阶段；现代综合评价方法；设计方案比选

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

1. 项目实例的背景概述

林勘院拟新建勘察设计业务楼建设项目。该业务楼的规划和建设是在现有国有行政划拨土地上进行，利用设计院优越的地域环境，对院办公区大部分国有划拨土地出让，并自行组建房地产开发公司自主开发，在确保国有资产不流失的前提下，筹措资金建设勘察设计业务楼，改善职工办公条件。

本项目通过拆除原有办公楼，腾出国有行政划拨土地21亩，对其所在区域约15亩（10000.95m2）依法转让，利用上述土地转让所筹资金在保留的6亩国有行政划拨土地上建设新的勘察设计业务楼，依据省国土资源厅、省财政厅批文，该院获出让土地的收益将达到6000万元，新建勘察设计业务综合用房约16530m2（包括地下室建筑面积）预计总投资4200万元。其他资金可用于设计院体制改革和发展。采取“整体规划、分割出让、分别报建、整体一次性建设”的方式，务求有效利用资源、发挥最大的经济效益。

2. 项目方案设计阶段的基本步骤

2.1 根据项目需要选择人员

包括核心团队和外沿团队两个组成部分。核心团队的成员包括建筑工程师、结构工程师、造价工程师、电气工程师、给排水工程师，这些成员都具有丰富的专业知识和实践经验，是实施项目的直接参与者。外沿团队的成员包括设计院各专业的总工程师和专家，他们的知识和经验是核心团队实施价值工程活动的有力支持和保障，是项目的间接参与者。

2.2 现代综合评价方法在项目方案设计阶段的应用

采用工作分解结构对业务楼项目进行功能分解，并运用层次分析法对功能评价的指标量化，运用模糊综合评判法选择较优的设计方案。在设计中，设计人员只有在了解建设单位的要求和期望，对项目进行功能分析，分清必要功能和不必要功能，才能使项目的功能结构更加合理，对资源进行合理配置，增加设计产品的价值，使产品的最终价值体现在经济效益和社会效益上。根据优选的设计方案，编制投资估算并控制其精确度。

3. 现代综合评价方法在项目方案设计阶段中的应用

3.1 基本要求

依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，该院编制了可行性研究报告，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措社会效益等进行研究，为建设项目的投资决策提供参考。

建设项目的建设内容主要包括：勘察用房，设计用房，研究用房，规划用房，监测用房，试验用房，设备用房，公共服务用房，地下停车，消防设施用房，公共交通及地下停车场等内容，以及配备的人防设施、道路广场及市政管网设施等。

根据长沙市规划管理局建设用地规划定点（要点）通知书，办公建设用地容积率38%，建筑密度

3.2 设计方案比选

3.2.1 采用工作分解结构对业务楼项目功能进行分解（表1）

表1 业务楼项目的功能分解

3.2.2 采用层次分析法计算业务楼各功能的权重

（1） 层次分析模型（如图1所示）

图1 层次分析模型

（2） 建立比较矩阵，判断各层次单排序结果的一致性检验。

①总目标层矩阵：进行指标间的两两比较，按1~9级标度法构建矩阵A，见表2。

表2 矩阵A

与上同理，建立其他矩阵，计算权重并检验一致性。

②表3，“使用性”矩阵：一致性检验指标CR=0.0684

表3 使用性矩阵

表4 美观指标矩阵

表5 安全矩阵

表6 其他矩阵

表7 指标权重汇总表

3.2.3 采用模糊综合评判法进行设计方案评价

如图2，图3，图4所示，设计人员设计出了三个方案。采用模糊综合评判法对设计方案进行优选。

方案一：

图2 方案一建筑效果图

方案二：

图3 方案二建筑效果图

方案三：

图4 方案三建筑效果图

（1） 10位专家对各设计方案评价指标逐一进行评价，表8中记录了各方案的评分值。

表8 业务楼建筑设计方案评价指标权重及得分表

（2） 模糊综合评判法优选。

①单因素“使用性”综合评价

方案一 r1=（0.9,0.8,0.9）

方案二 r2=（0.8,0.8,0.8）

方案三 r3=（0.8,0.9,0.8）

②构造模糊关系矩阵R：

R1＝=

③关于“使用性”的评价因素权重，见表9。

表9 使用性的评价因素权重

④ 关于方案的“使用性”，综合评判结果B1

B1=A1oR1==

⑤同理，方案的“安全性”、“美观性”、“环境设计”等综合评判结果：

B2=（0.80.8 0.9）

B3=（0.90.880.88）

B4=（0.820.820.83）

⑥ 各方案的总评分值：

B=AoR==

通过以上模糊综合评判，得出方案一得分为0.858，方案二得分为0.837，方案三得分为0.954。因此选取模糊综合评判得分最高的方案三为业务楼建筑设计优选方案。

4. 林勘院业务楼的方案设计结论

根据建筑设计方案比选出的方案三，业务楼总平面布局和建筑设计顺应紧临的城市道路弧度设计成一个弧形的平面，如图5所示。平面布置上服务用房和交通面积主要集中布置在北向，使较好的采光和通风的南向得到了较大面积的利用。采用内廊式的做法，减小了交通使用面积。在立面造型上力求简洁而又不单调，气派而不奢华。对空调外机等作了一些遮挡处理，简单的屋顶构架与主体结合，美观而又实用。

方案设计确定的业务楼项目规划总用地面积为4036平方米（6.05亩），规划总建筑面积共计16523.13平方米（地上建筑14005.78平方米，地下建筑2517.35平方米）。项目规划建筑容积率为4.13，建筑密度为27.23%，绿地率为40.35%，见表10。

该设计院业务楼建设项目建设将严格按照市、区规划局的规划设计要点进行整体规划，满足城市景观设计的要求，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于改善设计院工作条件和提高勘察、设计服务水平。项目的工程建设方案安全、经济和适用，在技术上可行。

图5 优选方案三总平面布置图

表10规划主要技术经济指标表

参考文献：

[3][1] 徐金花,鲍文博,李娜. 建设项目设计阶段的投资控制. 建筑管理现代化, 2006, 22(4): 20-24

[13][2] 刘伯权,吴大川,王经建. 基于层次分析法的工程材料优选综合评价. 长安大学学报(自然科学版), 2006, 26 (2): 28-33

[23][3] 张伦标, 高英仪. 模糊数学原理及应用. 广州：华南理工大学出版社, 2002,12-15

[30][4] 中国建设工程造价管理协会. 建设工程造价管理理论与实务(二). 北京:中国计划出版社, 2010, 26-31

工业项目规划设计方案范文第2篇

一是更加注重发挥城市设计对城市建设的指导作用。依据近期项目建设规划和发展要求，对即将开发建设的建设项目的片区或地段先行进行城市设计。通过城市设计确定片区或地段的建筑整体风貌要求，对建筑体量、尺度、风格、色彩、形式、材料等基本方面进行必要的规定。既要统筹考虑与周边建筑、环境的协调一致，又要考虑在县城总体风格框架下，不同片区或地段要有各自的风貌和特色。同时，注重城市公共空间和配套基础设施的设计，坚持本质上要为人服务，坚守人的尺度，为城市风貌和人居环境创造更加和谐宜居的场所。

二是更好地做好山水乡恋与现代城市文明相融合的文章。历史是城市的根脉，文化是城市的灵魂，城市建设和改造中，必须坚持开发与保护并重，做到统筹考虑、统一规划。要注重文化传统的传承，坚决避免珍贵的历史信息、昔日的记忆、前人的智慧结晶和劳动成果随着拆迁的烟尘一并消散，成为多年以后的历史断层。在旧城和旧村改造规划时，必须坚持相关部门进行现场实地踏勘，探明街区肌理、建筑物特性及承载的历史信息、古树名木等情况后，进行判断、评定，本着慎砍树、不填湖，建新留老，新老元素有机融合、和谐对话的原则，决定取舍，避免出现新的遗憾。在规划设计过程中要时时处处立足独特的区位优势、山水脉络、自然风光，运用多种手法和形式，让市民望得见山，看得见水，记得住乡愁；要注重研究提炼过往的精髓和内涵，为老元素赋予新的时代精神，为新建筑植入历史基因，达到保护和弘扬传统优秀文化、彰显城市特色、延续城市历史文脉、守卫我们的精神家园的目的。从而不断提升城市的内涵及品位，使人们既享受现代生活，又留住历史和人文的印记。

三是更加注重和强化规划设计条件的地位和作用。规划设计条件是直接导控建设用地和建设工程设计的法定规划依据，是规划编制单位和设计单位进行规划方案设计和城乡规划主管部门对方案进行审定的依据和应当遵循的准则，是建设项目土地拍卖、规划设计、工程审批以及依法对项目实施监管和竣工规划验收的重要依据。要进一步注重和强化规划设计条件的地位和作用，依法严把规划设计条件关。依据上位规划的规定和要求，依法严控规定性（强制性）条件，如地块位置、用地性质、开发强度(容积率、建筑密度、绿地率、建筑控制高度等)、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公共设施控制指标等；认真做好指导性条件，如建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求等。要切实提高规划条件的水平和质量，在严控各项技术指标的基础上，增强指导性，进一步提升城市建设的内涵、特色和品位。

二、规范设计市场秩序

一是严格落实设计单位资质审查制度。设计单位要严格按规定持相关资料到县规划部门进行资质审查、备案，未进行资质审查而承接设计任务的，县规划部门不予进行方案审查。坚决防止设计单位超范围、越级承担业务，避免设计单位陪标、衬标及业务转包等行为，违者将严格按规定进行处罚直至清理出市场。

二是严格规范设计单位职业行为。设计单位必须恪守职业道德，严禁阴阳图纸、弄虚作假、设计转包等行为。对于承担的设计任务，设计单位必须认真对待，配备得力人员，坚决避免“一流单位、二流人员、三流成果”现象的发生，确保建设项目规划设计的水平和质量。

三、提升规划设计方案质量

一是组建“优秀设计单位资源库”，实现优秀设计资源共享。入库单位从为我县和滨州市及周边地区提供过服务且业绩优秀、实施效果良好的设计团队中选拔产生，同时积极吸纳国内、外知名的优秀设计团队参加。拟入库单位须提供资质、设计团队人员、业绩成果、近期在我县或滨州及周边地区的收费标准、方案补偿费等信息，作为入库的必备资料和建设单位抽取选用的依据。资源库实行动态管理，定期对库内单位进行资格和业绩审查，及时补充高水平单位入库，剔除业绩不佳、弄虚作假者，确保真正发挥好资源库的示范带动作用，促进全县规划设计水平的提升。

二是按照分类管理的原则，确保规划设计方案的数量。1、标志性片区、标志性节点、标志性建筑物的规划设计由县政府负责组织方案征集；2、城区内沿街、沿水的公建类项目，至少委托三家设计单位（设计资质不低于乙级，至少两家为甲级）分别进行方案设计，其中至少两家必须从“资源库”中选取；3、城区内上述类别之外的其他新建非工业类项目，镇区内建筑面积3000平方米以上的学校、医院、住宅、商贸设施、社区等新建非工业类项目，至少委托两家设计单位（设计资质不低于乙级，至少一家为甲级）分别进行方案设计，其中至少一家必须从“资源库”中选取；4、城区内的新建工业厂房及配套设施必须委托相应资质的设计单位进行外观设计。

三是严格落实规划设计方案。方案在设计之初，建设单位和设计单位应准确理解把握规划设计条件中的各项规定和要求，对于空间布局、平面布置、建筑风格、交通流线、装饰工艺、环境艺术等本着实事求是的原则充分考虑其实施的可能性。方案一旦评审通过，设计单位必须严格按照通过的规划方案进行施工图设计，对于方案中表达的内容在施工图纸中严格落实，确保方案的完成度。严禁对评审通过的方案做实质性修改，坚决杜绝为了通过方案评审，不切实际随意贴图。对于施工图纸与评审通过规划方案不一致的项目，规划部门不予办理建设工程规划许可证及规划管理备案。建设项目内的配套设施、道路开口、入口院墙、门头牌匾、景观绿化、夜景亮化等内容纳入建筑规划方案内，按照“三级会议”审批制度的要求和范围进行评审，审批通过后必须与建设项目同步施工，并作为规划竣工验收的必要部分进行核验。

四、完善专家咨询、评审制度

一是建立专家库及运行机制。在全国范围内邀请、吸纳规划、建筑学、美学、经济学、社会学等各方面的高层次人才进入到专家队伍中来，注重专家的专业水平档次、优化专家的专业构成比例，组建专家库。同时，建立科学、完善的组织机构和运行机制，在人员构成上相对固定，让专家们全面了解、掌握的经济、文化和社会的发展状况以及城市规划现状，结合自身的专业研究，在各自专业领域内对城市规划的编制、修订、发展拥有绝对的话语权。

二是完善专家咨询、评审制度。积极发挥好专家库专家的咨询作用，在各类规划的编制、重要项目的设计前，邀请专家们亲临现场一并踏勘，结合实际从各自专业的角度提出意见和看法，经归纳整理后作为设计条件的一部分，为规划的编制、项目的设计提供咨询服务。继续严格执行规划项目“三级会议”审批制度，邀请专家库专家参加，更加全面、客观、科学的对方案进行评审，更有针对性地指出存在的问题及改进的方法，并严格按评审意见进行整改，使设计方案更加科学合理，切实提升我县规划设计水平。

五、强化规划管控

一是严格方案变更程序。规划方案一经评审通过，必须严格执行。因特殊情况确需变更者，须由业主书面申请，载明变更理由，并按程序由规划主管部门组织专家论证和征求公众意见，报县规划委员会审议，并经县政府批准后，方可办理规划许可变更手续。拟变更后的容积率、绿地率和建筑密度等相关指标不得突破规划条件要求，外饰材料和景观标准等不得降低。

工业项目规划设计方案范文第3篇

关键词：土地开发 规划设计 变更对策

土地开发整理项目规划设计变更是指在施工过程中，由于施工现场条件改变、工程使用意图变化，以及勘察设计资料不详尽等原因，导致规划设计与实际自然条件不符，对原规划设计局部工程进行修改，或增加或减少某些分项工程的施工任务。规划设计变更既影响项目建设的正常进行，也会加大实施阶段的管理难度和工作量。笔者结合工作实际，从分析项目规划变更原因入手，提出减少和控制项目规划变更一些对策。

1导致项目规划变更原因

1.1 前期调查勘测资料不详尽

对于土地开发整理项目而言，前期调查勘测资料非常重要，其结果将直接影响项目规划方案的优劣程度。但很多项目申报单位重申报、轻实施，忽略了项目的前期调查工作，或者说前期调查工作不实、不细、不具体，导致了项目规划设计粗而不精，工程布局的错位、偏差，单体工程的规格尺寸不符合项目区实际要求等等，给项目实施带来了一定的难度。目前普遍被忽视的一项工作就是项目区现状调查和地籍测量工作，大多数项目申报单位都是依据原始地籍图进行规划设计，其实是非常不准确、也是不合理的。有的项目规划设计单位虽然也进行调查勘测，但由于项目区涉及范围比较大，很难面面具到。有的干脆就按照项目申报所在地的水利、交通以及村组提供的资料进行了规划方案的设计等等，这些都导致项目规划方案与项目区实际要求有偏差，最终导致在项目实施过程中存在项目规划变更。

1.2区内情况发生变化

在项目建设过程中，项目区内情况发生变化，导致项目规划变更，如：有的因国家和省重点工程建设，打乱了原项目规划，需要进行变更；有的因地方经济发展，占用项目区部分土地，需要对项目建设规模、位置、工程数量等进行变更；有的因农业产业结构调整和土地承包经营权流转，原规划不适应现在发展需要，需要进行变更；有的因农业、水利等部门在项目区内新建小型配套工程，为了避免项目的重复投资，需要对该部分工程进行变更等等。

1.3少数工程无法实施

在可行性研究、规划设计阶段，其项目申报单位和规划设计单位未深入当地群众中进行认真细致的调研，没有认真听取项目区群众意见，不了解当地农业生产特点和耕作种植习惯，如田间道路布设的位置、设计的规格不合理，现有灌排水系中哪些可以直接利用、哪些需要疏浚完善、哪些不利用需要填埋等等，都没有进行详细的了解，大都是根据经验或者直接利用历史资料，与项目区真实情况以及老百姓的要求还有一定的差距。有的项目申报单位也进行了群众走访和座谈，但大都流于形式，走走过场，未能达到真正目的。其项目一经批准付诸实施，少数工程不能够完全满足项目区群众的要求或者是不符合当地农业种植习惯，需要对这些工程进行项目规划变更。

2 减少和控制项目规划变更对策

2.1 做好项目规划前期调查工作

做好项目规划前期调查工作，掌握了真实的基础资料才能提高规划设计方案的可行性、合理性，从而减少项目规划变更。首先，要认真绘制好“一张图”。要真实反映项目当时的现状图，标出项目区现有的基础设施位置、走向、规格、现有耕地、建设用地、坑塘水面等等。其次，要准确地统计出拆迁量。根据近年来工作经验，拆迁工作是整个项目实施中难度最大，也是最棘手的，这项工作如果做得不实不细，很容易引发起社会矛盾，甚至会引发。因此，在前期调查中一定重视该项工作，广泛征求群众意见，本着自愿的原则，准确地统计出项目区拆迁房屋的位置、数量、户主姓名，并与户主签订意向拆迁协议，以免项目实施中发生不必要的麻烦。第三，要搜集项目区地质、水文、水利、气象、交通等相关基础情况，为编制项目规划方案提供第一手资料。第四，要采纳基层站所意见。基层国土、水利、农委、农电、交通、林业等部门对当地情况熟悉，具有丰富的实践经验，能更好地从实际出发，因地制宜，提出规划设计完善修改的具体意见，使规划方案贴近实际，具可操作性。

编制规划方案要符合经济社会发展要求

为了使编制规划方案符合经济社会发展要求，必须注重三个方面结合。一是与土地利用总体规划和村镇发展规划相结合，将村镇发展规划用地区域不纳入土地开发整理项目区范围内或合理规划道路、桥梁等设施建设，减少因将来规划变更带来的损失。二是与当地水利、交通等部门中长期发展规划相结合，把水利、交通等部门将在项目区内建设重点工程标注在项目现状图上，编制规划方案时充分考虑这些因素，减少项目实施过程中因重点工程建设而引起的变更。三是与新农村建设和农村产业结构调整相结合，使编制项目规划方案更切于实际，减少因规划不合理而引起变更。

2.3严格控制项目规划设计变更

土地开发整理项目的规划设计一经批准，就必须严格执行，项目实施中建设规模、新增耕地面积不能小于已批准的标准，项目总投入不能超过下达的预算总额。在具体操作中应该做到土地平整、农田水利、道路桥梁等各项单体工程的布点落位、规格标准都必须严格按照规划设计的标准实施到，在执行规划设计标准过程中，有两个重点环节：一是新增耕地面积是一项硬性指标，更是项目验收时的一个必备条件，如果新增耕地面积没有按规划设计要求实施到位，项目将不予申报验收。所以在项目实施过程中，一定要严格按照规划设计要求，将计划拆迁的房屋、填埋的坑塘等新增耕地点全部实施到位，确保新增耕地指标达到规划设计要求。二是配套工程建设是土地开发整理项目实施的重点，也是投资的主体部分，是项目实施过程中的主要环节，配套工程建设质量优劣直接影响到项目区的整体形象。因此，在项目实施过程中必须严格按照规划设计所确定的沟、渠、路、闸、站、桥、涵等工程的数量、位置、规模和标准等进行实施，减少和控制项目规划变更机率。

工业项目规划设计方案范文第4篇

关键词：前期策划；市场调查；产品定位，实施管理

一 前言

伴随经济发展和城市建设的提升，城市建设的规模越来越大，从而使得房地产业成为国民经济的支柱产业，面对人们对房屋居住的需求，国家宏观经济政策、土地政策、银行贷款政策的调整理，使得开发商面临的开发较大风险并伴随着房地产业存在着激烈的竞争。竞争带来了挑战也提供了午台，在市场竞争中，若开发商市场定位不准，投资不准，眼光不高，开发出的小区缺乏远见，就会造成市场销售困难．房屋大量积压闲置，资金运转不畅，使企业承受巨大的风险和经营困难。相反，一些开发商即使在地段比较偏僻．土地现状条件不太优越的地区，却开发出了有品味、宜人的良好小区，吸引人们前来购买，从而改造了地段形成了品牌。可见，一个项目开发的成败，不仅取决于项目所在的区段．还与项目的定位、文化氛围、周边环境等有关，而这些因素与项目开发前期和规划设计及物业管理的定位策划有直接的关系。

近几年本人有幸参加几个公交场站项目的前期策划和一个开发项目的全过程策划。这是两类不同性质的项目建设。对市政基础设施项目公交场站，项目建设流程为：策划设计实施交付使用。公交场站策划操作是以项目建议书展开―确定建设的必要性；以初步设计为主线―确定建设规模和投资额度；以工程施工管理为控制―完成总目标，取得社会效益。对开发项目建设流程为：土地摘牌策划设计实施销售物业和商业管理，开发项目操作则是从市场调研开始，通过专业的咨询策划―选择项目商住体态和投资行动方案；以土地增值和规划设计条件为前提策划―确定项目的建设规模和建设标准；以实施蓝图为条件策划―定义主体建筑风格、投资造价、建设工期、环境景观；以销售的市场策略、招商策略策划―完成价值变现总目标；以物业及商业管理运营策划―展示良好居住生活、休闲娱乐、投资购物的环境。两类项目所不同的是公交场站土地为划拨用地，策划过程中不以土地增值为前提；开发项目是以土地的价值最大化为核心前提。

综合的看一个建设项目的成功取决于项目的良好策划和后续的实施。事实上，对建设项目来说，一个良好的策划往往对整个项目的成败至关重要。无疑，作好项目的前期策划工作，为项目开发定下良好的决策，是项目开发成功的重要因素。

二 项目前期策划的含义

1、项目策划的概念：

项目前期策划是在建设领域内根据建设项目的总目标要求， 从不同的角度出发， 通过对建设项目进行系统分析， 对建设活动的整体战略进行运筹规划， 对建设活动的全过程作预先的考虑和设想， 以便在建设活动中选择最佳的结合点， 重组资源和展开项目运作， 为项目的投资决策和保证项目在完成之后获得满意可靠的经济效益、 环境效益、 社会效益提供依据。因此，一个成功的开发项目首先来源于策划，科学、合理、有效的判断，市场的调查、系统分析的提出正确投资方向，就能推动项目的进程，获得较高的投资回报。

2、策划是项目全部活动的基本组成部分。

项目策划贯穿于项目建设全过程，对房地产项目的顺利进展程度及效果有着重大影响。这个策划的过程是一个由浅入深、不断深化的过程，依着阶段的不同策划的实质内涵不同。项目的实施过程以阶段可分为：策划阶段、设计阶段、建造阶段和投付使用阶段。而策划在不同的阶段中可分为：设计策划、专业策划、合同策划、价值策划、管理策划、营销策划。例如：在策划阶段---初步策划，根据地块的自然环境状况、规划设计条件、市场细分需求，确定项目规模和发展方向，描绘项目最基本的轮郭；而在设计阶段---实质策划，根据项目的定位层次和建设原则，确定建筑的风格和建设标准，组成项目最基本的形态。在建造阶段---关键策划，根据限额设计和投资方案及控制工程造价，确定土建工程、配套工程、环境保护、园林景观质量效率，打造项目最基本的形象。可以说项目的进程是以策划为基础展开的。

3、项目实施过程中策划是最重要的阶段。

策划是通过实践活动获取更佳成果智能创造行为。一个项目的成功就在于开发商取得有效土地权的同时，要谋略、构思、设计怎样才能使土地增值的效益最大化，怎能样才能使建筑功能高效性，怎样才能使实施的成果以某种特别的方式“打动”所有用户。策划就是在各阶段中根据现实中各种情况与信息判断事物变化趋势，围绕活动的任务或目标中心去完成任务和目标。因此，项目策划在整个工程建设中显得格外重要。一般来说，项目策划的任务主要集中在定义开发或建设什么，项目的效益和意义，制定并督促项目的规划和设计工作，从而勾画和展现出一个具体的项目计划。

三 项目策划阶段的关键工作

项目的成功策划以及的方案设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，方案设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。

1、市场调查

项目策划首要解决的是项目的市场定位，这要通过市场调查取得第一手资料，展开当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的方案设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。市场调查要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性。当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品类型和百分比，以及市场发展的趋势和市场的细分情况，分析公司应进入哪个领域或者将计划在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。从哪一个地方打入和突破，并能很快立住脚跟，推出新产品，引起消费者的注意，刺激消费者的购买欲望，完成第一阶段的工作：突击入城，偏居一角。市场调查的意义是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是普通住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行判断。

2、市场定位

市场调查的目的是为项目准确定位服务的，解决项目定位中的较高性价比和利益最大化，赢利可能性和实施的可行性的问题。因此，项目定位必须符合经济性原则、适应性原则、目标的风格。要满足于当地政府和规划的要求，树立公司品牌和美誉度，控制风险并追求合理利润，与经济发展消费水平、区域市场档次标准品质、目标客户群体的特点能力相适应。

进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢。

前面谈到本人参与的一个开发项目---中央大街项目全过程策划，项目位于武汉市江夏区，建设用地50亩，建筑总面积12.9万方（商业4万方二栋建筑，住宅9万方四栋22-30层建筑），投资近4个亿。当初土地挂牌前通过市场调查我们了解到项目处于未来新城区的中心，地块平整、临街面宽、交通便利，区域内有4个项目正在开发，高层建筑不多，土地摘牌后结合规划设计条件和江夏区市民购买力和生活娱乐需求及商业投资理念，给项目的市场定位是商业街加高层住宅，风格定位是生态社区、现代简约，价值定位是打造江夏高品质、人性化的高档城市综合体。目前，一期商业体施工已基本完成，由于商业部分定位准确，功能划分和业态布局比较完美，招商工作进展顺利、楼盘销售火暴。成为江夏区一个新城市一站式、全天侯，休闲、购物、娱乐消费中心；商业的典范项目，江夏时尚的风向标。

3、建设方案比选

美国一位杰出的建筑师和教育家说过“策划就是设计”。一个好的方案设计，必须在深入细致的市场调查，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能逐渐达到所定目标，其中，方案设计是龙头，是关键。设计应因地适宜，发挥个性，体现自然的、地方的、民族的、文化的、传统的特色，彰显项目形象。尤其是大型项目的方案设计，更应重视。大型项目的方案设计，要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行方案设计，将方案设计的目标逐步进行深化和细分，。所以，对于一个大型项目的方案设计首先要有一个整体的清晰的概念，而后要清楚开始做什么，中间做什么，实施时做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中去，并逐步进行落实和反馈。

在本人经历的项目---中央大街的方案设计前，首先通过招标选择一家有实力且思想前卫、观念新颖的设计单位。重点从三方面考虑：一是方案的整体布局和框架。二是经济技术指标。三是方案的风格和创新。每出套方案就汇集各方人士分析比较，有时回到市场再调查，对环境发展趋势再预测，调整方案组成结构。多重反馈的过程中我们进行了四轮比选，第一轮方案比选的成果与最后一轮方案比选的成果，在谋略构思、设计概念、销售策略方面有着许多理念上的不同，建筑由商业夹住宅过渡到商业街加住宅群。通过不断地进行调整、修改、优化。比选后选择的设计方案在实践中检验是最佳的。

四、项目的实施管理

所谓“实施管理”，是以项目为对象的系统管理，是对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化，在项目的生命周期内，不断进行资源的配置和协调，不断作出科学决策，从而使项目执行的全过程处于最佳的运行状态，产生最佳的效果。实施的过程就是策划调整实施策划调整实施完成的过程。有了好的项目、好的策划、好的设计这还只是成功的一半，它还不保证使项目获得最佳收益，达到预测目标。真正的成功还要取决于后期的实施管理，也就是工程的实施管理，专业的配合协调，配套工程的规划统一，招商业态的功能调整理。一个项目能按策划的方向和思路良好的发展涉及施工中的执行力问题，也就是说必须全面贯彻策划的精随和所包含的内涵及准确的定位。

值得思考的几个问题

1、策划和设计与审批问题：我们在项目实施的过程中会发现，策划的理念落实到方案设计上有时会出现差异，方案设计落实到施工图设计时也会因为地域受到限制要调整设计方案。施工图完成进入规划审批时会因为市政管网而调整总平面。另一方面开发商都希望尽可能缩短投资回收期，要求所有工作用最短的时间完成，往往开始施工图设计时，施工的前期准备工作就开始了，给予施工图设计的时间很紧张，在报审查时会发现图纸存在许多问题，比如出现的设计错误修改，规范与设计的冲突的修正，特殊功能与环保、消防、规划排斥修改，每一环节的审查都要占用了一定的时间，影响到工程预期开工。这就要求策划与设计相互光绪通，方案设计时按策划方案考虑周全，施工图设计时按规范要求考虑精细。

2、设计与商业业态问题：由于项目的招商和业态的定位滞后于设计，不同的业态对建筑有不同要求，为满足功能需求往往出现必须变更的情况，对投资控制和工期控制不利。在方案设计时虽然有大体业态策划思路，但业态对建筑的特殊要求仅靠发设计变更单是不能直接施工的，有些变更涉及房屋结构的变更，需要修改相关审批的文件，重新申办报审查。最好的状况是首先做好商业需求定位，施工图设计可以按商业专项要求进行施工图设计，避免出现施工中的停工设计、加固处理。

工业项目规划设计方案范文第5篇

时序上的差别。可行性研究报告：是在项目建议书批复，取得规划选址意见书后，进行包括必要的方案设计比选和其他专业的论证。方案设计的研究：是在没有前期计划的状态下，根据项目投资人的考量结合控制性详细规划的路网布局、项目路径，就提前开展对项目的综合性、系统性的研究工作。研究的范围不同。可行性研究报告：是在规划选址意见书所确定的勘设红线范围内进行，在一定范围内具有研究的局限性。方案设计研究：是可以突破规划控制线，全面地、系统性地进行论证。研究的内容不同。可行性研究报告：关注的重点在于项目本身的工程设计、环境保护、投资估算方面的内容方案设计研究：除了工程设计以外，关注的是既有边界控制条件能不能满足项目规模大小的要求。如规划控制条件、建设用地条件、沿线既有建设环境等。研究的主要结论不同。可行性研究报告：根据研究结论提出推荐设计方案，提出存在的问题和下阶段的工作建议，但没有具体的办法与方案。方案设计研究：提出推荐设计方案的同时，对所涉及的规划控制条件、建设用地条件、环境保护方案、社会影响评价做出详细的对比分析后提出解决方案。

二．市政工程方案设计研究的必要性

研究的目的：通过城市规划、建设用地、工程设计、工程经济、城市环境等方面的研究分析后，为项目是否有启动可能提供科学的决策依据。研究的必要性：方案设计研究是旨在优化和完善其他专业控制边界条件的需要；是集约土地利用的需要；是确定项目规模和投资控制的需要；是编制项目建设计划的需要；是降低社会风险及提高保护环境的需要；是指导下阶段开展技术前期工作的需要；也是城市管理和项目实施的需要。

三．市政工程方案设计研究的重点

单体方案研究。场置研究：根据沿线建构筑物、公用设施、河道、电力、文保用地等的地理地貌状态、规划路网结构及等级、规划建筑用地、地质条件，研究原规划控制范围实施的可行性，进行项目的路径选择和范围初选，推测是否需要区域调整控制性详细规划，或有否调整区域规划控制性详细规划的可行性分析。建设规模的研究。在项目场置研究初步成果的基础上，结合项目服务水平，功能定位，技术标准进行总体设计方案的比选，确定建设主要内容，提出项目所需要的空间和用地范围。初步确定项目的规模是否合适和技术上是否可行。设计方案研究。按照不同建设类别的道路、桥梁、隧道工程参照《市政公用工程设计文件编制深度规定》中主体工程方案、配套工程方案、专项设计方案的比选，进行建设方案的评价后，提出推荐方案。施工工艺的研究。对于技术难度大，施工工艺要求高的地下工程、隧道工程、埋深较大的管道及其他深基础处理单项工程，涉铁、涉电、高速公路项目需要进行施工工艺的专项设计研究，同时进行专项设计方案的比选和计算分析，确定推荐专项设计方案。单体方案投资估算。对项目推荐方案进行投资估算书的编制。合理确定建设年限。编制征地拆迁费用估算表、建安费用估算表、其他费用估算表（征地拆迁费用已单列）。进行三表分类编制便于明晰项目投资的构成和资金计划的安排。控制性详细规划调整的可行性研究。根据单体方案的研究成果，场址条件，结合项目所需要的建设用地范围和建设环境条件，从土地类别、技术指标等对区域控制性详细规划进行详细分析和研究，提出控制性详细规划是否需要调整的结论。如果需要调整必须提出调整的理由和调整的主要内容、方式及定量指标。项目的环境影响研究。重点结合系统设计和建设规模，综合考虑周边环境现状，建筑的敏感性分析、水土保持等环保保护标准的采用，进行施工期间和营运期的环境影响评价，提出需要采取的工程设计措施和其他需要的实施保障及管理办法。项目的社会影响评价。重点是研究项目实施对社会的影响分析及所在地区适应性分析，通过对涉及征地拆迁、既有路网及河道运行、自然灾害、城市营运及管理的初步评估分析后，提出社会风险评价的主要结论。项目管理的研究。对项目实施、建设、运行在政策及管理方面的梳理，对存在问题进行汇总后提出解决办法。经济评价。通过进行多方案的综合研究比选后，对不同方案进行经济评价，提出推荐方案的综合经济指标和投资估算。

四．结论