住宅物业管理方案(整合5篇)

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住宅物业管理方案范文第1篇

近十几年来,我国的房地产业发展很快。尤其是城市住宅建设发生了翻天覆地的变化,各地以综合开发的方式建成一大批住宅小区。据不完全统计, 现在我市已经有各类不同类型的住宅小区8 000多个,房屋建筑面积已达上亿平方米。这些小区的建成,不仅给城市面貌带来了显著的变化,而且也缓解了城市居民住房困难,提高城市建设的社会化水平,增强城市建设的有序性,合理性和完整性提供了必要的物质条件。本文依据档案资料对居民住宅小区管理及模式,谈谈个人的看法。

一、住宅小区的管理是城市管理中一个重要组成部分

表现在:

1.住宅小区是国家和人民的重要财富,应通过必要的管理手段使其充分发挥作用。住宅小区是国家化费了很大的人力,物力,财力建设起来的,是人民的宝贵财富。因此,更要加强管理,使其达到它应有的使用年限,发挥其社会功能和效益。

2.加强对住宅小区的管理是国家对人民群众关心地具体表现,搞好小区的管理,这应该体现党和政府对人民群众的关心和爱护。通过小区管理和服务可以联络政府和人民群众之间的感情,可以提高党和政府的威信和凝聚力。

3.住宅小区管理关系到社会主义物质文明和精神文明建设的内容,关系到人民群众物质生活,精神面貌的体现,是社会经济发展水平的综合表现。

住宅小区是人们居住生活的活动空间,从封闭的室内延续到开敞的室外自然环境空间。由于采取综合开发,配套建设,所以住宅小区2024了土地、道路、房屋、市政绿化、环卫、供水、供电、供气、电讯、公用设施等多项建设,同时,还包含行政,文教,经营,服务等多种社会职能和经济活动的综合载体。是多种因素的复合反映,过去由于小区重建设,忽视管理,不注意小区档案原始资料的积累,给在建或已投入使用的住宅小区管理,带来了许多新的问题,还存在着许多亟待解决的矛盾。

二、小区管理中存在的问题

1.由于小区建设是个新事物,没有现成的管理方法、模式,档案资料记载不全,住宅小区普遍存在管理不到位,制度不全,物业管理与小区管理不相适应的问题。

2.小区管理跟不上建设速度。多年来,小区建设发展快,规模大,但小区管理却是个薄弱环节。据档案资料记载国内、国外小区住宅建设从形式到布局种类繁多,但小区管理资料档案都很少,小区管理无从借鉴。

三、通过小区管理模式,确定小区管理方法

小区住宅管理模式即管理与经营结合起来,成立住宅小区的物业管理机构,依据物业管理条列以经营的方式对住宅小区进行有偿服务,综合管理。它的优点:

1.有利于边建设边管理。一个住宅小区从建设到全部建成交付使用,由于建设周期长,许多管理中的矛盾还没有到小区全部建成就已经发生。因此,物业管理机构就可以在边建设的同时边进行管理。这样,能及时解决发生的矛盾,保证小区管理的即时性和连续性。

2.各种原始档案资料齐全,有利于售后服务。由房地产开发公司对住宅小区进行综合开发,从规划设计、征地施工、管道铺设、各种图纸、表格、数据都有第一手档案资料,为便于日后小区管理工作,物业公司应有专业的档案管理部门。

3.有利于管理资金的筹措。在商品房屋销售成本中,分摊一部分管理维修消费,可以弥补小区管理费用不足,而这部分费用的提取,只有房地产开发公司才具备优越的条件。

四、依据档案资料,完善小区管理办法

物业管理机构对住宅小区进行管理优点明显,但同时也还要解决综合管理中的其他一些问题。

1.必须建立各种规章制度,应根据国家颁布物业管理法规,完整准确的2024好与开发建设小区2024的档案资料,并以此制定小区的各项管理办法和规章制定。

2.必须建立一支专业管理队伍,特别是档案管理人员及时提供给专业人员各种数据资料,以解决小区住房维修和管理方面的需求。

3.经常对住宅小区进行日常管理,除了档案管理要保证必要投资外。还要解决维护管理,养护修缮,改造添置的经费开支,应当有一条稳定的资金来源渠道,保证小区管理工作正常开展。

住宅物业管理方案范文第2篇

《*市城市绿化管理实施办法》等2024规定，结合我市实际，现就

加强新建住宅区绿化建设管理工作提出如下意见。

一、住宅区绿化建设规定标准

住宅区绿化应以植物造景为主，合理配置乔、灌、草、花、常绿

、落叶植物，采用多种形式美化绿化住宅区的环境，住宅区的建设必

须符合下列规定的绿化指标：

（一）征地新建的住宅区绿地率不得少于30％，属于旧城改造的

住宅区绿地率不得少于25％。

（二）住宅区内的公共绿地根据居住区不同的规划组织结构类型

相应设置，指标按居住人口规划分别达到：组团不少于0.5平方米/人

，小区（含组团）不少于1平方米/人，居住区（含小区与组团）不小

于1.5平方米/人。公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于70％。

二、住宅区绿化建设审批程序

（一）凡涉及到调整公共绿地、风景林地、古树名木保护范围内

用地的建设项目立项时应征求市园林局意见。

（二）市园林绿化主管部门参与建设项目规划设计方案的会审。

（三）审批绿化种植设计方案。建设单位应根据市规划局核发的

“建设用地规划许可证”和规划设计方案批复以及城市绿化管理2024

规定，委托有资质的绿化设计单位设计。市园林局在接到建设单位申

报的绿化种植设计方案后15天内完成审查及批准手续。符合规定要求

的，市园林局核发“种植设计方案审批意见书”，并加盖“*市园

林管理局绿化审批专用章”。

三、住宅区绿化施工管理

（一）住宅区绿化工程应实行招投标管理，绿化工程的施工应由

具备资质的绿化施工企业承担。外地园林绿化施工企业须取得市园林

局核发的进锡施工许可证后方可参与投标。

（二）绿化施工企业应向市园林局申请办理项目开工登记，领取

绿化施工许可证，方可施工。

（三）加强绿化工程的质量监督，根据国家2024标准评定绿化工

程质量等级。

四、住宅区绿化工程的验收

住宅区绿化工程须与主体工程同步建成。绿化工程竣工后，建设

单位应报请市园林局组织验收。经验收合格的，市园林局发放“绿化

工程验收合格证”，并加盖“*市园林管理局绿化验收合格专用章

”。绿化工程未经验收合格的，房屋不得交付使用、不得销售、不得

办理产权手续。

五、住宅区绿地养护管理

（一）住宅区管理机构（住宅区管委会或物业管理部门）是住宅

区绿化的管理单位；在未设立管理机构的住宅区由区、街道组织力量

养护管理。

（二）建成的住宅区绿地在养护了一个生长季节后，按2024部门

制订的标准在市园林局的签证下，交付于住宅区管理机构。

（三）住宅区管理机构在收取物业管理服务费后，应按规定比例

用于绿化管理。

（四）住宅区管理机构应按市2024部门制订的公共绿地养护定额

进行绿地养护管理。

（五）住宅区绿地的调整充实、养护管理，当地绿化管理部门应

进行技术业务指导。

六、加强住宅区绿化管理，查处违反绿化管理的行为。

凡未按期完成绿化建设的，绿化工程质量不合格的，擅自改变绿

化设计方案或减少绿化面积的，绿化施工队伍无资质的，擅自移（伐

）树木的，市园林局应依法予以处罚。

七、在城市中进行的新建、扩建、改建的民用、公共建筑等工程

建设项目中的绿化工程，以及单位附属绿化建设项目，可参照上述规

定执行。

住宅物业管理方案范文第3篇

第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及2024非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。第二章交存第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将2024账目等移交业主委员会。

第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。第三章使用第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持2024材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持2024材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合2024法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家2024规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。第四章监督管理第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他2024住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部2024规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的2024规定执行，并接受财政部门的监督检查。第五章法律责任第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。

住宅物业管理方案范文第4篇

一、指导思想

以科学发展观为指导，按照“构建和谐城乡、打造民生城建”的总体要求，坚持“以人为本、政府主导、业主自愿、部门联动、相互协作、先易后难、分步实施”的原则，以为民、便民、利民，解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题为宗旨，以建设文明、和谐、平安住宅小区为目标，以整治小区环境脏、乱、差为重点，积极稳妥的开展老旧住宅小区综合整治工作，建立健全老旧住宅小区管理体制和运行机制，全面提升老旧住宅小区管理水平。

二、任务目标

2012年计划对**小区、**花园、**宿舍等15个老旧住宅小区实施综合整治，拟整治面积124.54万平方米，受益居民11711户。整治后的旧住宅小区达到净化、绿化、亮化、美化并建立健全长效管理体制。

三、整治内容

整治项目主要内容为：

1、疏通和更新小区主、支排水排污管道，增设或更新排水排污检查井井盖；

2、化粪池清污；

3、硬化小区内主、次道路，更换路沿石，适当扩宽路面；

4、增加小区停车位面积；

5、清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章违法行为；

6、调整绿化方式，补植适宜树种；

7、楼体粉刷工程（包括楼体外墙和楼梯间内墙）；

8、维修和更换落水管；

9、未实施物业管理的老旧小区，整治完成后具备条件的要组织筹备成立业主大会，指导选聘物业服务企业，签订物业服务合同；暂不具备条件的由驻地居委会牵头，组织开展保洁、保绿、保安等基础；

10、改造影响居民生活的供电设施，未向供电部门移交的组织实施移交；

11、合理增设健身器材，完善小区标识、公益宣传橱窗等设施；

12、其他具备整治条件的项目。

四、任务分工

各相关部门要按照市政府的统一部署，各司其职，协同配合，全面抓好落实。具体职责分工如下：

1、市住房和城乡建设局：牵头组织协调综合整治工作，承担整治内容中第1—4项整治任务；负责编制老旧住宅小区整治计划和实施方案；抓好督促检查、考核验收等工作。

2、各街道办事处：承担整治内容中第5—12项整治任务；做好老旧住宅小区整治宣传和政策解释工作。

3、市城市管理局：配合街道办事处拆除小区内的乱搭乱建和违章建筑；对小区内的马路市场、乱设摊点等进行清理整顿。

4、市财政局：负责老旧住宅小区整治资金的安排、拨付和使用管理，协助做好工程造价审计工作。

5、市公安局：负责维护老旧住宅小区整治与执法工作秩序；指导改造消防设施，排除消防隐患。

6、市体育局：负责小区内增设配置健身器材等工作。

7、市工商局、民政局、物价局：配合各街道办事处、各部门做好其职责范围内的工作。

8、相关专业经营单位：根据各自管线线路分布情况，配合整治工作的有序开展，做好水、电、暖移交后的接管工作。

五、整治费用

整治资金根据《2012年城乡建设实施方案》要求予以保障。

六、实施步骤

（一）宣传发动阶段（2012年3月底前）。制定下发全市老旧住宅小区综合整治实施方案。各责任部门和单位按照方案要求，落实具体责任单位、责任人、工作计划和保障措施；组织工程公开招标，择优选择施工队伍。各单位要广泛深入宣传，创造良好的舆论氛围。

（二）全面整治阶段（2012年4月至2012年11月）。各责任单位按照整治任务，分阶段进行小区排水排污管网、化粪池、道路、停车位建设、外墙粉刷、绿化工程、增设健身器材等项目的维修改造，11月底前完成综合整治任务。

（三）检查验收阶段（2012年12月）。市老旧住宅小区综合整治工作领导小组组织财政、审计、监理等相关部门，对综合整治工程进行综合检查验收。

（四）总结表彰：对综合整治工作成绩突出的先进单位和个人给予表彰奖励。

七、工作措施

（一）加强组织领导，明确工作职责。各责任单位要把老旧住宅小区综合整治工作作为维护和实现广大人民群众根本利益的“民心工程”来抓，纳入重要工作议事日程，主要领导亲自抓、分管领导靠上抓，精心组织、抓好落实。各部门要密切配合，协同作战，保质保量、按期完成综合整治任务。

（二）加大宣传力度，营造良好氛围。老旧住宅小区综合整治工作涉及千家万户，居民的积极参与理解支持是决定工作顺利与否的关键。要充分利用各种媒体，通过多种形式，大力宣传综合整治工作的重要意义。要将每个小区的具体整治方案和管理方案在小区内公示，充分听取居民意见。要把整治工作给居民群众带来的好处具体化，把整治后的效果直观化、形象化，推动整治工作顺利开展。街道办事处、社区和居委会要积极发挥疏导、协调作用，引导居民树立大局观念，配合好整治工作的实施。

（三）完善工作机制，提高整治成效。老旧住宅小区综合整治工作涉及面广，业务性强，要从项目实施开始，采取有效措施，加强管理，提高整治成效。

一是实行方案管理。各街道办事处和相关单位要严格按照市老旧住宅小区综合整治工作领导小组批准的整治方案组织实施。对确有特殊原因需要调整方案、增减项目的，由各实施单位报市老旧住宅小区综合整治工作领导小组同意后方可实施。

二是坚持规范运作。实行统一评定整治方案，统一整治内容和标准、统一实施工程招投标和监理、统一组织竣工验收、统一进行决算审计。

三是实行专报制度。各责任单位要制定工程进度计划安排表和形象进度表，及时反映工程形象进度，开工、竣工比例及资金到位情况。各街道工程进展情况每周要向市老旧住宅小区综合整治工作领导小组办公室报送。

住宅物业管理方案范文第5篇

????为此，北京市发改委收费管理处处长王岩及市国土房管局居住小区管理办公室副主任邹劲松为广大业主详细解读了“办法”的新内容：（摘自4月5日新京报内容）

????1）装修管理首次列为收费项目

????「草案：带电梯的住宅，每建筑平方米最高收取的费用不得超过4元；不带电梯的住宅，每建筑平方米收取的费用最高不得超过3元。

????「解读：这是首次将装修管理列为物业收费项目。这主要是考虑到业主在对房屋进行装修时，会对小区内的各项设施产生影响，如电梯的使用，楼道装修杂物的处理等。物业公司要检查进出小区的装修车辆，对装修人员实行出入证管理，以及调解因装修引发的邻里纠纷，及时清运装修垃圾（集中堆放时间不得超过3天）。

????2）保安费和清洁费上涨

????小区规划红线及楼宇公共区域内。智能化系统服务包括楼宇对讲（可视对讲）及门禁系统、消防监控系统等5项。

????「解读：以前普通住宅的用户保安费平均每月要交纳3至5元，如果按照每户房屋建筑60平方米计算，新规定收取的保安费为每月每户超过6元。同时，以前普通住宅的用户清洁卫生费为每月1.5至5元，按每户房屋建筑60平方米计算，新规定收取的清洁卫生费一般都超过5元。

????3）电梯维修费单独设账

????「草案：物业管理企业收取的电梯大、中修费，应单独设账，专款专用。发生大、中修及专项工程维修时，才可使用，业主不再交纳。

????「解读：建设部、财政部出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》已经规定，购房者按购房款2%向售房单位缴纳维修基金，用于房屋共用部位共用设施设备的大中修、更新改造。而老的《普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中仍然有产权人交纳大、中修费的规定。另外，电梯、水泵运行维护费用中也包括有大中修费和折旧费，存在业主重复交费问题。

????4）水电交费再无手续费

????「草案：物业代收水、电、气、热等各类费用，将向自来水公司等专业公司收取手续费，业主不用再交纳任何手续费用。

????「解读：水、电、气、热等费用的收取，应由各专业公司直接向最终用户收取。如：委托物业管理企业收费，物业管理企业可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取。现行物业收费办法却规定，水、电、燃气等各类收费的代收服务费要由业主交纳，与国家新的规定不符，因此必须调整。

????5）普通住宅不再划分档次

????「草案：取消对普通住宅的档次划分，普通住宅的物业服务收费将执行统一的标准。

????「解读：现行物业收费办法将普通住宅的物业服务分成甲、乙、一般3个档次，执行不同的管理费收费准。而现在，出台了“95期间住宅设计标准”，取消了甲、乙、一般标准的划分，造成普通住宅物业服务收费中档次的划分没有可适用的政策规定。因此，在新办法草案中也就取消了档次的划分。5类物业费实行市场调节

????下列5类物业服务收费实行市场调节价：

????1、经市政府2024部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区；

????2、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区；

????3、按照《北京市物业管理招投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；