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买卖合同管理制度范文第1篇
一、市拍卖市场的基本情况
近年来，市拍卖市场发展较快，现有本地注册拍卖企业8家，外地拍卖企业常在我市举行拍卖现场会的有4家，公司注册资本均为100万元，全市拍卖企业员工总人数49人，注册拍卖师8人，其它专业人员41人。截至月底，今年全市共举办拍卖活动101场，成交拍卖金额43588万元。
拍卖市场总的发展趋势是健康有序的。近年来，政府相关部门加强了监管、培育，拍卖企业不断完善工作制度，规范自身经营行为，依靠公开、公平、公正、诚信的服务，在促进市场繁荣，盘活不良资产，为国有、集体企业改制和产权转让等方面发挥了重要作用，为我市经济又好又快发展做出了积极贡献。但是，由于我市拍卖企业规范较小，内务管理薄弱，法律意识淡薄，制度不健全等原因，我市拍卖市场还存在很多不容忽视的问题亟待解决。
二、拍卖市场联合专项行动取得阶段性成效
（一）领导重视，措施有力，行动迅速。
一是成立领导组，制定实施方案。根据市政府的安排，成立了由市政府副秘书长李明龙任组长，市工商局局长庞晓龙任副组长，工商、商务、监察、公安、物价、文化等相关部门分管领导为成员的市拍卖市场联合专项整治工作领导组，领导组下设办公室，办公室设在市工商局市场科，市场科科长任办公室主任。根据《省拍卖市场联合专项整治工作方案》的精神，制定了《市拍卖市场联合专项整治工作方案》，并以市政府办公室的名义印发。
二是及时召开“两会”，迅速布置专项整治工作。月24日，市政府在市工商局七搂会议室召开市拍卖市场联合专项整治工作会。市工商、商务、公安、监察、文化、物价等部门相关负责人参加会议。会议决定：为规范拍卖市场经营秩序，打击拍卖活动中的各种违法行为，营造诚实守信、公平公正的拍卖市场环境，在市政府统一领导下，由工商部门牵头，商务、公安、监察、文化、物价等部门联合，于年月至月在全市范围开展拍卖市场专项整治活动，并讨论通过了专项整治工作方案。市政府副秘书长李明龙在会上对整治工作提出了三点要求：一要提高认识，高度重视，确保专项整治工作收到实效；二要强化措施，扎实开展，严格依法对清理整治中发现的问题进行研究处理；三要狠抓落实，抓出成效，建立拍卖市场长效监管机制。
月日，由市工商局、商务局、公安局等部门组织召开了由市拍卖企业参加的市拍卖市场联合专项整治工作动员会，会上学习了《省拍卖市场联合专项整治工作方案》、《市拍卖市场联合专项整治工作方案》、《省工商行政管理机关拍卖监督管理实施办法》，明确专项整治的重点是：
1、清理和纠正违法拍卖公告（广告）、竞价公告、拍卖信息、竞价信息，违法举办拍卖活动的行为；
2、查处拍卖企业违法拍卖行为，采用财物或者其他手段进行贿赂以争揽业务；
3、不经拍卖程序处分拍卖标的；违规拍卖公告，诱导或阻扰竟买人参与竟争；拍卖企业及其工作人员以竟买人身份参与本公司组织的拍卖会并举牌应价；
4、在自己组织的拍卖活动中拍卖本公司物品或者财产权利；
5、故意隐满拍卖标的的真伪或瑕疵，给买受人造成损害的；
6、拍卖企业及其工作人员与竟买人恶意串通，给委托人或买受人造成损害的；
7、在自己的拍卖活动中，采取恶意抬价或压价的方式给其他竟买人或受买人造成损失的；
8、采取恶意降低佣金比例或低于拍卖成本收取佣金，甚至不收取佣金（义拍除外）等不正当行为的；
9、拍卖企业未经批准，擅自出租、转让拍卖经营权的；
10、雇用未依法注册的拍卖师或者其他人员充任拍卖师主持拍卖活动或雇用未与拍卖企业签订聘用合同的拍卖师主持活动的；
11、擅自到异地挂牌或未经批准设立办事机构开展经营活动的；
12、拍卖国家禁止买卖的物品或者财产权利的；
13、开展拍卖活动不依法到工商机关办理备案的；其他法律法规禁止的拍卖违法行为。
三是广泛宣传、让群众了解拍卖市场经营活动，支持拍卖市场联合专项整治工作。在组织召开市拍卖市场联合专项整治工作会和动员会的同时，邀请了市电视台、广播电台、日报社等新闻媒体参加，充分利用广播、电视、报刊等形式广泛宣传《拍卖法》、《拍卖监督管理暂行办法》、《市拍卖市场联合专项整治工作方案》，同时深入拍卖企业分送2024资料，主动向他们宣传讲解拍卖法的2024知识，让拍卖企业全面了解拍卖活动中应履行的职责，从而更好的从事拍卖活动，让广大群众了解拍卖经营活动，支持参与市拍卖市场联合专项整治工作。
四是落实具体措施，为每个阶段整治工作打下基础。一是开展认真摸底调查，摸清市拍卖企业的基本情况，市共有拍卖责任有限公司8家，他们均具备经营拍卖业务的资格，但在经营活动中均不同程度存在一些问题；二是针对存在的问题，制定了“拍卖企业拍卖情况自查表”，下发企业自查填写，要求拍卖企业自查报告，限期报送整改情况，逾期则按相关规定从重查处。8家企业自查报告均已完成并上报相关部门。
（二）明确职责，强化监管职能。
按照拍卖相关法律、法规和省政府文件要求，我们进一步明确了各部门的职能职责，既联合行动形成监管合力，又按照职责分工开展工作。市商务局作为拍卖行业的主管部门，加强了对拍卖企业年度核查，要求企业每月上报拍卖情况统计表，对于违规行为坚决予以处罚，对于没有经营业绩、严重违规操作的企业，依法吊销其《拍卖经营批准证书》。同时，加强了对拍卖协会的指导力度，充分发挥行业组织的作用，规范拍卖企业的经营行为和拍卖从业人员的执业行为。市工商局主要负责督促和指导拍卖企业建立健全拍卖管理制度，加强对拍卖企业和拍卖活动的监督检查，依法开展拍卖活动备案，依法查处各类拍卖违法行为，与相关部门积极配合，在拍卖企业登记、年审等工作中共同把好拍卖企业的准入关。物价部门负责检查拍卖企业是否按核定的标准收取相关费用。公安、文化（文物）、监察等部门依据自身职责，加强对拍卖行业的监督管理。今年月拍卖企业到工商部门共办理拍卖备案141件。今年工商部门转变监管方式，在强化备案的同时，加大了现场监管力度，今年共实施现场监管17次，现场监管次数较过去有明显增加，促进了拍卖活动规范、有序地进行，为进一步提升拍卖监管工作的制度化、规范化、程序化水平，夯实了基础。
（三）加强日常监管，加大查处力度。
拍卖市场具有特殊性，情况复杂，监管难度大，在加强对拍卖企业日常监管的同时，我市突出重点，主要从以下几个方面实施监管：一是规范拍卖公司拍卖公告和拍卖标的展示，拍卖公告的内容、时间、公告方式、标的展示时间和方式要符合拍卖法律制度的相关规定，要求举办拍卖活动的企业提前七天提交拍卖“标的”的相关备案材料，经工商部门审核后才能到媒体刊播、公告。对有争议的和国家禁止拍卖的物品一律不予备案，并通知其禁止拍卖；在拍卖成交七日内，还要将拍卖完毕的“标的”、竞买人名单、身份证复印件进行备案登记，以保护拍卖活动竞买者的合法权益维护拍卖公开原则。二是对拍卖企业进行现场检查。检查方式：查年以来所有的备案资料、查统计报表、查拍卖公告、查成交确认书、查企业的相关制度及人员资质等档案资料，维护拍卖活动严肃性。今年共实施现场检查21人次，通过现场检查，进一步了解掌握拍卖企业的基本情况，增强监管拍卖活动的针对性、实效性。三是加强拍卖备案工作，确保拍卖备案资料和内容符合要求，杜绝不办理拍卖备案、拍前办理备案拍后不办理备案、拖延办理拍卖备案等不依法办理拍卖备案的行为。四是加强拍卖现场监管。重点加强以下拍卖活动的监管：
1、标的特殊竞买人数较多的土地、房产等公物拍卖；
2、国家行政机关、政法部门依法没收的物品的拍卖；
3、有举报、投诉的拍卖活动；
4、拍卖企业有违法违规记录，监管人员认为需要进行现场监管的拍卖。把主要精力放在有举报投诉的拍卖活动、参与人数众多的拍卖活动、大宗国有资产拍卖活动、在本地有重大影响的拍卖活动、其他有违法嫌疑的拍卖活动。对重点的拍卖活动工商、商务、公安、监察等部门联合对拍卖现场进行监拍。五是查处违法违规拍卖活动。目前，工商、公安部门正联合查办一起案件。现初步查明：刘昭阳等21名竞买人在竞拍一宗国有土地之前，共同约定一致压低拍卖应价，现场拍卖时由刘昭阳以240万元应价成为该宗国有土地的买受人。之后，21名当事人又在龙马潭区一茶馆内对该宗土地私下进行竞购，最后又是由刘昭阳以300万元应价竞买成功。这两次竞买的差额为60万元，由刘昭阳拿出平均分配给其他的20名竞买人，每人3万元。经公安机关对涉案的21人立案侦查后，因此案不构成刑事犯罪，现已移交工商部门办理，正在进一步调查处理中。此案情况复杂，涉及面广，人员多，调查终结后将依法严肃处理，并作为典型案例在全市曝光。
为切实增强拍卖市场的监管实效，我市在实际工作中不断总结经验，面对新问题，寻求新方法。工商部门将市场巡查与拍卖现场监管、12315投诉举报紧密结合，细化巡查内容，科学划分巡查类别，为规范拍卖行为奠定基础，促进职能到位。针对在监管执法中存在的问题，工商部门积极整合系统内外资源，对内市场合同、商标广告、企业注册、公平交易等业务科室间及时沟通，加强协调配合；对外加强与商务、公安等部门的联合，建立定期信息沟通交流机制，形成工作合力，严查不按规定备案、恶意串通竞买等违法违规拍卖行为。建立巡查督导制度，在市场巡查中，制定巡查计划，确定巡查内容和重点，督促巡查监管到位，做到巡查必到场、到场必检查、检查必记录、记录必录入的原则，健全完善拍卖市场巡查监管制度。
三、我市拍卖市场存在问题
虽然，我市拍卖市场联合专项行动取得了一定成效，但由于拍卖行业的复杂性，监管的艰巨性，目前，我市拍卖市场仍然存在不少问题。
1、恶意竞争拍卖资源。有的拍卖企业抱着“先拿下标的再说”的心态，盲目取得委托方签订委托合同，之后长时间无法将标的卖出，使委托方利益无法实现，拍卖从业者信誉受损。无序竞争、相互抵毁、恶意压低佣金、操作不规范的拍卖行为时有发生。
2、恶意串通现象比较严重。在土地、房产、废旧机器设备拍卖的现场，竞拍者串通以底价成交，因串通不成发生纠纷，甚至暴力事件的情况也有发生。严重损害了委托人的利益，给拍卖行业的健康发展造成了严重的影响。
3、公物拍卖活动极不规范。国有资产管理机构、人民法院委托拍卖价值增值率很低，多数拍卖以“对价”成交，公物拍卖实质意义的拍卖并不多。在公物拍卖中，有的委托人、拍卖人授意限制他人参与合法竞买，或授意在外地媒体拍卖公告，以便达到自己或亲友从中得利的目的。
4、拍卖成交后的移交、过户工作比较困难，买受人拍卖成交后违约现象较多。因一些拍卖标的存在一定瑕疵，而现有的法律法规又没有明确规定，2024部门工作人员缺乏灵活性，给拍卖标的产权转移、尤其是不良资产的成功处理带来了较大的阻碍。
5、零佣金现象有所发生。当前市场竞争还不够规范，有的委托人选择拍卖公司不是优质的服务和拍卖师的拍卖水平为标准，而是以低廉的佣金作为条件，由于极个别拍卖公司的恶意竞争，出现了零佣金的怪圈，由于减少了佣金收入，拍卖公司势必降低拍卖成本，草率拍卖，导致拍卖质量日趋下降，伤害了委托人和拍卖人的利益。
6、拍卖企业管理水平有待提高。我市拍卖企业规模较小，内务管理薄弱，存在内部机构不健全，管理制度不完善，拍卖活动的档案资料不规范等问题，管理水平、人员素质、经营场所设施等方面还亟待提高。
四、明年工作打算
针对我市拍卖市场存在的问题，下一步我们将进一步强化措施，加强拍卖市场的监管，促进我市拍卖市场健康发展。重点抓好以下几个方面的工作。
1、加强组织领导，确保专项整治行动的机构不撤，人员不散，保持对拍卖市场严管的高压态势，严厉打击各种违法违规拍卖行为。
2、进一步完善制度，积极探索建立拍卖市场长效监管机制，促进我市拍卖市场监管常态化、制度化。
3、加强宣传力度，形成社会氛围。要通过电视、报刊、培训、座谈会等形式宣传拍卖法律、法规政策知识和开展拍卖市场专项整治的活动取得的成效。曝光一批典型案例和表彰一批优秀企业，形成部门监管，行业自律，社会监督的格局。
4、引导全市拍卖企业加强行业自律，坚持诚信守法的经营底线，全面履行对利益相关者的社会责任，努力建立学习型组织，不断提高自身素质，积极开展争创“守合同，重信用”企业活动。
买卖合同管理制度范文第2篇
众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件——行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，（注：参见王家福主编：《中国民法学·民法债权》，法律出版社，1991年版， 第636页。）甚或，房屋买卖合同是一种要式合同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖合同无效。（注：参见杨振山主编：《民商法实务研究》（合同卷），山西经济出版社，1994年版，第160—162页。）笔者认为，将产权过户登记视为房屋买卖合同生效要件的观点值得商榷，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的实际履行行为，而非其生效要件。（注：笔者注：对房屋买卖合同的一般生效要件，因无争议，本文不述及。）一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进 1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”《条例》规定的本意显然是：未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效（注：参见梁慧星主编：《社会主义市场经济管理法律制度研究》，中国政法大学出版社，1993年版，第110页。）。 1984年8月30 日最高人民法院制定的《2024贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际使用和管理了房屋。 1987年12月10日，最高人民法院《2024如何具体适用最高人民法院〈2024贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定：“‘意见’第五十六条规定的精神，只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题；‘条例’实施后，人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于1984年8月30日至1987年12 月10日之间的房屋买卖行为本应适用《意见》第五十六条规定，而该批复却规定适用《条例》，显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。 1988年1月26 日最高人民法院发布的《2024贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称《民法通则意见》）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为，并非房屋买卖合同的生效要件。但是，司法实践并未沿用此条规定，而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17 日最高人民法院《2024私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院《2024范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。 二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。（注：参见耀振华：《二重买卖的法律问题研究》，载《中国法学》，1995年第 5期。）房屋作为不动产，具有不可移动性， 它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上，无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家，均把登记作为物权制度的组成部分，而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件，（注：参见郭明端、王轶著：《合同法新论·分则》，中国政法大学出版社，1997年版，第63页。）即认为登记制度属物权制度范畴，对债权关系（房屋买卖合同）成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和2024学说2024登记的效力采登记要件主义，不仅与世界法律发展潮流相逆，而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。 1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同， 而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同，要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段，即如未依法办理过户手续，则买卖合同无效（注：参见王尧华：《也谈城镇私房买卖合同的生效问题》，载《律师世界》，1995年第1期。）。其实， 主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。 当然，并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同（即物权合意）的当然效力。不动产物权变动要件须包括双方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产物权变动的必要条件两部分。这两部分既互相独立，又相互统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无效，均不发生物权变动的效力。换言之，不动产物权转移合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因物的所有权变动未履行登记手续而否认不动产物权转移合同的有效性。当事人未履行法定的登记手续，只标志着物的所有权变动无效或未发生变动，但契约的效力不受影响，即不动产物权变动中，登记不是契约是否有效的标志，而是物权变动效力的标志。是否办理登记手续不应影响到合同的效力。 2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后， 将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条2024私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据此发放房屋产权证呢？同样，既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更无协助办理产权过户手续的义务。另外，政务院1950年4月3日公布的《契税暂行条例》第十一条明确规定：“房屋买卖完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理之，逾期交纳者，除照章补税外，每月加收税额的20％，不足一月者以一月计，但加收税额不得超过房价。”此即说明契证应于契约即房屋买卖合同成立后三个月内取得。根据《条例》第六条第二项规定，只有取得契证，才能办理产权过户登记。显然，倘房屋买卖合同无效或不成立，房屋买卖当事人又怎能完纳契税，取得契证？这说明，买卖合同成立时间、契证取得时间、产权过户登记时间是不同步的。那种以未办理产权过户登记为由来否认房屋买卖合同成立，允许当事人随意翻悔的观点和做法，特别 是最高人民法院批复将产权登记作为1987年12月10日之后签订的房屋买卖合同生效要件的做法，是与《条例》和《契税暂行条例》相冲突的。 3、就登记行为本身的性质看，登记仅起物权公示作用， 并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。房屋作为公民、法人和其他组织重要的生活资料和生产资料，价值巨大，关系国计民生，保护交易安全，国家介入房屋买卖，进行统一登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。这种干预在合同生效后介入已经足够了。市场经济必然要求契约自由，只要当事人就房屋买卖条件达成一致，符合法律规定，合同即应生效，不应再以与交易无关的行政机关的审查批准为条件。倘把登记作为合同生效的要件，则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认，这已经远远超出了房管部门的职权。而事实上，此项职权只属于人民法院或仲裁机关。更何况在某些情况下，迟延登记或未登记可能是因登记机关的原因造成的，这些情况更不能影响合同的效力。 4、将登记作为房屋买卖合同的生效要件， 在实践中将会遇到一些无法解决的问题。 ①违反诚实信用原则，鼓励滥用权利。由于房屋买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效，导致出卖人基于自身利益而一房多卖，或者待房价上涨，故意不协助买方办理产权过户登记，而不承担违约责任，致使合同形同虚设，交易秩序难以得到维护，助长不法行为人规避法律甚至欺诈的行为。 ②不利于对无过错方利益的保护。 ③难以适用于所有权保留的分期付款房屋买卖合同和商品房预售合同。④不适用于拍卖形式。拍卖成交，房屋买卖合同即为有效成立。应买人必须履行合同与出卖人办理房屋买卖手续。若未经登记房屋买卖合同无效的话，则在登记之前，该应买人可以拒绝登记而使合同归于无效。这显然与《拍卖法》相违背。 三、结语 方违约后也应当承担定金和违约金责任。因此，《民法通则意见》第85条规定内容是合理的。我国正在制定的统一合同法和物权法2024房屋买卖合同有效成立和房屋产权过户登记关系之规定，应采纳《民法通则意见》第85条规定，明确产权过户登记在房屋产权变动中的公示作用，规定过户登记是房屋买卖合同的履行行为，而非其生效要件；应赋予当事人基于房屋买卖合同的债权请求权，即使产权未经过户登记，出卖人翻悔却无正当理由，买受人有权请求出卖人协助其办理产权过户登记手续。 房屋买卖合同有效成立和产权过户登记是房屋产权转移的生效要件。登记是房屋产权转移的必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件。房屋买卖合同只要具备书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违反社会公共利益等合同的一般生效条件，即为有效成立，双方当事人必须信守。房屋买卖合同签订后未办理产权过户登记手续前，一方无正当理由的，应责令其继续履行：买受人没有支付房款，应责令其支付；出卖人没有将房屋交付买受人使用或管理的，应责令其交付；未依法完纳契税办理契证的，应着其纳税办证；未办理产权过户手续的，应着其补办。同时任何一方不履行合同义务，都将构成违约，承担违约责任；若合同规定了定金和违约金责任，一
买卖合同管理制度范文第3篇
论文关键词 农村房屋买卖合同 宅基地 集体经济组织 法律效力
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。
二、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
1.认为农村房屋买卖合同无效
理由是：
（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。
（4）《2024加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，2024部门不能为其发放土地使用证和房产证。
2.认为农村房屋买卖合同有效
理由是：
（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
（2）《2024对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析
1.农村村民买卖农村房屋的法律效力
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
2.城镇居民购买农村房屋的法律效力
（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过2024机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。
三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施
（一）加强2024农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定
应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台2024农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。
（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易
建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。
（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度
宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。
（四）2024认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力
应当从法律法规、国家政策、该房屋项下的土地使用权性质、出卖人的现有居住条件、房屋交付的实际情况、房屋的增值情况等方面进行认真仔细的研究。此外还应充分考虑认定此类农村房屋买卖合同无效会对双方当事人产生怎样的利益影响，尤其是出卖人因土地的增值或拆迁而获得的利益，买受人因房屋的贬值而受到的损失，来认定此类农村房屋买卖合同的效力。
买卖合同管理制度范文第4篇
本程序适用于本市行政区域内已投入使用的房地产买卖。
一、订立合同
房地产买卖双方应当依法订立房地产买卖合同（以下简称买卖合同）；买卖合同可使用上海市房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。
二、过户申请
房地产买卖双方应当在买卖合同生效后三十日内，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提交下列材料：
1.房地产权证书（或房屋所有权证、土地使用证）；
2.已订立的买卖合同；
3.买卖双方合法的身份证明；
4.经填写无误的上海市房地产转让过户、登记申请书；
5.其他2024的文件。
房地产买卖双方使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。
其他2024的文件包括当事人的委托书及代理人的合法身份证明，共有人放弃优先购买权的证明，承租人放弃优先购买权的证明。若按2024规定应办理土地使用权出让手续的，须提供经签订的《上海市国有土地使用权出让合同》（副本）。
三、受理申请
对于资料齐备、证件齐全，符合受理规定的房地产买卖，房地产交易管理机构应予受理，并向买卖双方出具收件收据。
收件收据是房地产交易管理机构开具的表明已受理该房地产买卖过户的文书，具有法律效力，受理日期一般为开据收件收据的当日。除房地产交易管理机构作出不予过户决定外，房地产交易管理机构受理过户申请之日为房地产权利转移的日期。
四、资料审核
市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核主要有以下几方面的内容：
1.当事人提供的材料是否合法、有效；
2.申请书上填写的内容与所提供的材料是否一致、无误；
3.房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《上海市房地产转让办法》规定不得转让的范围；
4.受让人按规定是否可以受让该房地产；
5.买卖的房地产是否已设定抵押权；
6.对于买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权；
7.对于买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权；
8.房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。
房地产交易管理机构受理房地产买卖过户申请后应调集或查阅1：500地形图、产业件袋和转让件袋等2024资料，并根据需要实地查勘房屋的类型、结构、装修标准、设备、四至。
房地产买卖双方申报价格明显低于市场价的，房地产交易管理机构应根据房地产的评估价格计算综合税款、契税、交易手续费、土地收益金。
房地产交易管理机构应填写《上海市房地产转让过户、登记审核表》。
五、审核批准及缴纳税费
经审核，凡符合过户条件的，房地产交易管理机构应在受理过户申请之日起15日内通知买卖双方按规定缴纳综合税款、契税、房地产交易手续费等税费。
凡属行政划拨土地上的房地产买卖，按规定不需要办理土地使用权出让手续的，房地产交易管理机构应通知转让人按规定缴纳土地收益金。土地收益金由房地产交易管理机构汇集后统一解交市房地局，上交市财政。
经审核，凡不符合过户审批条件的，房地产交易管理机构应在受理过户申请之日起15日内书面通知买卖双方不予过户，办理退件手续。
六、资料移转
房地产交易管理机构审核同意转让过户后，应将《上海市房地产转让过户、登记审核表》及2024资料移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定办理房地产转让变更登记。
七、复议及诉讼
买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。
市、区、县房地产交易管理机构应加强受理窗口的力量，公开办事制度，对于资料欠缺的房地产买卖，一律不予受理。资料齐备受理后，应尽快进行审核，并及时给予买卖双方当事人明确答复。
买卖合同管理制度范文第5篇
关键词：外汇头寸；风险；方法
一、外汇头寸产生的主要原因
外汇头寸是指一外汇银行在一定时间持有的外汇金额的情况。这种情况经常因外汇交易的超买超卖而发生变动。其产生的主要原因有：
一是外汇银行应客户的要求进行外汇买卖。原则上来说，外汇银行在代客户买卖外汇业务过程中，银行只充当中介人，即时平盘，赚取一定的手续费，并无外汇风险。但由于买卖的时间差或者银行的交易员加减一定点数的汇差而做盘，使银行将有一定时间的外汇头寸。这相当于客户把外汇风险转嫁给了银行。
二是外汇银行自营买卖业务。外汇银行的外汇交易是根据它对汇价的走势预测，采取低价买进高价卖出的操作，并在汇价有利于自己的时候平仓，以期获利的投资行为。在这种情况下，会因为买卖之间的时间差异，使外汇银行形成持有外汇头寸的情况。
三是外汇银行在从事外汇信贷业务及进出口商的外汇贷款收付业务时，因外汇信贷资金的借出和收回及外汇贷款收付时间的不一致，使银行持有一定时间的外汇头寸。
二、外汇头寸汇率风险的主要表现形式
汇率风险是外汇交易中最普遍和最严峻的风险，银行所处的外汇市场的汇率每时每刻都在变化，如果银行想用现在的汇价结束头寸，会产生汇率风险，很可能会给银行带来损失。其表现主要有以下两种：
(一)银行对某种货币的买进或卖出的金额不匹配
在银行的外汇买卖中，无论是自营的，还是代客户买卖的，都会既有即期交易，也有远期交易，如果银行对某种货币的买进或卖出的金额不匹配，就是银行持有多头或空头头寸，这种敞口头寸就是受险部分，要受到汇率变动的影响。
例1，某银行买进100万美元，卖出1.35亿日元，当时美元的即期汇率USD/JPY=135.00，这样，银行在美元上是多头，在日元上是空头。这种多头和空头就是银行的受险部分，当汇率变化为USD/JPY=125.00时，银行按市价平仓将遭受损失，即银行将100万美元卖出，只能得到1.25亿日元，损失1千万日元。见表1：
(二)银行在某种货币的买进和卖出的期限上不匹配
如果银行在某种货币的买进和卖出的期限上不匹配，即使交易金额相同，也仍然存在汇率风险，这是因为外汇市场远期汇价因利率变化而不断变化。例2，某银行买进远期1个月100万美元，卖出13500万日元(远期汇率为USD/JPY=135.00)，同时卖出远期3个月100万美元，买入12580万日元(远期汇率USD/JPY=12580)，这样，银行买进和卖出的美元金额是相等的，但由于买进和卖出的时间不匹配，仍然存在汇率风险。假设1个月远期交割时，汇率变为USD/uPY=125.00，银行卖出100万美元。只获得12500万日元，亏损1 000万日元。当3个月远期交割时，市场汇率为USD/JPY=120.00，银行买入100万美元，卖出12000万日元，盈利580万日元，这样，银行合计亏损420万日元。2024交易情况见表2。
综上所述，银行在自营外汇买卖时，只要金额和时间不匹配，存在敞口头寸，就必然存在汇率风险，银行持有外汇头寸的数量与时间会在汇率走势不利于银行时与银行所承担的外汇风险成正比。为了避免汇率变动给银行带来的风险，银行必须使自己持有的外汇头寸的时间尽可能短，头寸数量尽可能小，以最大程度地降低外汇风险。
三、外汇头寸汇率风险的管理方法
尽管银行外汇交易的管理目标是不持有敞口头寸，但是，企业的外汇需求非常复杂，而且与银行进行的交易在时间、金额、币种、期限等方面具有很强的随机性。银行每天在营业时间结束前，常常发现自己面临多种货币的敞口头寸，为了避免交易风险，银行需要采取一定措施对外汇敞口头寸加以管理。银行外汇头寸风险管理的具体方法主要有以下几种：
(一)设立合理的外币交易额度
第一个交易限额是总的外汇账面价值限额，目的是防止过分的交易活动，使总的风险限制在合理的范围内。正常情况下，总计的账面价值应确定为对银行、公司和其他顾客的全部未偿的外币合同总金额。第二个限额包括银行全部未抛补的未结清外汇头寸，它是全部到期日未抛补头寸的总和，包括全部未被不同货币抵销的外币超买加上超卖的头寸。第三个交易限额是不对称头寸的界限。时间长的不对称头寸遇到的汇率和利率的变化会大于时间短的，因而时间短的不对称头寸限额一般大些。在这三个限额的条件下，银行应根据对汇率变动走势的分析预测，结合本行的优势币种进行币种分配，分配原则是：1、优势币种的交易额大于一般币种的交易额，非优势币种交易额保持最小或不交易；2、交易总额度按业务情况分为即期交易额度、远期交易额度、掉期交易额度和交易员个人交易总额度。此外，还可以根据某种货币的软硬程度，设定该币种的头寸额度。例如，对于贬值走势的币种，超买额度应当小于超卖；对于升值走势的币种，超卖额度应当小于超买额度。
(二)随时抛出或补进敞口头寸，以防止汇率变化带来的风险
1 即期头寸管理。即期头寸管理是以即期头寸为对象，对外汇多头抛出，对外汇空头补进，把敞口头寸变为零，从而使外汇风险得以消除的管理方法。
例3，一家银行与顾客的外汇交易情况如下：
银行在买进1 000 000英镑之后，卖掉了800 000英镑。买卖双方做成了800000英镑的交易，还剩下200000英镑的多头，该英镑多头将来卖掉时会因汇率水平的变化而发生盈亏。
由于银行200 000英镑的多头对应的美元价值为240 000美元(1600000美元－1360 000美元)，因此银行收支平衡的轧抵汇率为￡1=$1.20(240 000美元/200 000英镑)。银行将来如果能以比此汇率更高的汇率(例如￡1=$1.45)将200 000英镑多头卖掉，就会从外汇买卖中得到利润；如果以比此汇率更低的汇率(例如￡1=$1.18)将200 000英镑多头卖掉，就会蒙受损失。
反过来，如果银行持有英镑的空头，一旦英镑升值超过轧抵汇率，空头补进时该银行会出现亏损；如果英镑贬值超过轧抵汇率，空头补进时该银行会得到利润。
对于出现的多头或是空头，银行应该如何管理呢々将敞口头寸变为零或者尽量减少敞口头寸，以规避外汇风险，确保其基础性的外汇交易收入，这是银行经营的基本原则。因此，银行需要卖出多头或是买入空头，一种常见的方法是在银行间市场上买卖；另一种方法是向客户提供有利的报价，特别对大额交易推出更优惠的报价，以吸
引客户即期外汇交易和远期外汇预购。
2 远期头寸管理。远期外汇交易即使买卖的金额相等，如果到期日不一致，也需要进行头寸管理或是资金调整。例如，先到期的买入期汇，需要筹措本币资金去交割；后到期的卖出期汇也有外币资金的筹措问题。通常的做法是对先到期的头寸即期抛补。筹措资金去交割，然后对后到期的头寸进行抛补，这些抛补交易需要与远期交易的交割日一致。
该银行远期买进有100 000英镑，远期卖出还有500 000英镑，如果这两笔远期交易的交割日期完全一样。而且补进交易的远期买进400 000英镑也在同一日期交割的话，则这种做法是完美无缺的头寸管理，同时在资金方面也完全不需要调整。
3 综合头寸管理。外汇银行每天既有即期买卖，也有远期买卖，业务量都很大，将这些交易严格区分然后分别加以管理，管理成本较高，并且即期头寸的调整有时需要远期交易加以配合，而远期抛补受到金额和到期日的限制，往往需要先通过即期抛补，然后通过掉期交易进行调整。因此，银行头寸管理时，通常不区分即期头寸和远期头寸，而是制订“综合外汇头寸表”，对综合差额进行抛补。
例4，一家银行与顾客的买卖英镑情况如表5：
即期交易有200000英镑的多头，远期交易有400 000英镑的空头，综合头寸为200 000英镑的空头。剩下200 000英镑的空头部分，该银行要承担英镑升值可能带来的亏损风险。另外，该银行的每一笔远期外汇交易都有固定的期限，存在买进和卖出金额相同，但是交割期限不一致的问题。
该银行决定通过银行间市场的外币买卖，使外汇头寸为零，进行敞口头寸管理，它可以采取上述的在即期、远期头寸分别管理方法：即期卖出200 000英镑，远期买进400 000英镑，使即期与远期头寸分别为零。由于银行进行抛补之前已经远期买进了100 000英镑，远期卖出了500 000英镑，如果这两笔远期交易的交割日期完全一样，而且补进交易的400 000英镑远期也在同一日期交割的话，则这种做法是完美无缺的头寸管理，同时在资金方面也完全不需要调整。
但是，由于银行不可能做到与远期交割日期完全吻合，做到完美无缺的头寸管理是不可能的，因此，大多数银行实际上不得不以综合头寸为对象进行抛补管理。
通常达成远期交易比即期交易需要更多的时间，为了防止在达成远期交易前汇率波动可能带来的风险，银行最常用的管理方法是，首先即期买进200 000英镑，使综合头寸为零；紧接着卖出同额的即期英镑，买进同额的远期英镑，即采取掉期交易的方法。在这种方法下，该银行仍然持有一定金额的即期和远期头寸，但是综合头寸为零。
为了买进200 000即期英镑，银行需要支付自有的英镑资金，或者在美元不足时暂时借入美元。一旦银行的掉期交易到期，卖出即期英镑就可以收回所支付的美元，或立即偿还当初的美元借款。采用即期交易与掉期交易相结合的综合头寸管理方法，银行不仅可以很快可以消除风险头寸，而且还可以在资金市场上广泛地采取调整措施来进行灵活的配合。
(三)合理安排远期到期日，采取最有利的形式调换远期头寸
例6，某银行买进3个月远期10万美元，卖出6个月远期10万美元，此时银行的头寸为0，但到期日不同，会使银行的盈利或亏损有很大区别。如3个月远期美元到期。银行从客户手中买进远期10万美元，根据1美元=135日元的汇率，必须付出1 350万日元。银行为了筹集这笔资金，要在市场上卖出10万美元，由此留下了10万美元的空头。为此，应相应买进远期10万美元，并且买进的远期10万美元在期限上要与卖出的10万美元在到期日上一致，也就是将从客户手中买进的3个月期限的美元，延长3个月。该银行为什么要进行这样的掉期交易呢?在3个月或6个月的期限当中，美国或日本两地的利率会随时根据资金的供求发生变化，从而导致两地的利差扩大或缩小。而根据利率平价学说，利差决定两种货币之间汇率的相对水平，因此利差的变化将直接影响银行的亏损或收益。例如：
1 设两地利差在3个月的期限中不变，为4％。
(1)在3月31日，银行买进即期10万美元，汇率为1美元=140.5日元，需付出日元1405万元。
(2)做掉期交易，卖出10万美元即期，汇率为1美元=1405日元，收进1405万日元。
(3)买进3个月10万美元远期，由于两地利差不变，3个月远期汇率为1美元=135.05日元，这样，付出日元1350.5万元。
(4)6月30日时，进行远期交割，卖出即期美元10万元，汇率为1美元=135日元，收进1 350万日元。
从上面的交易可以看出，银行最后的汇兑损益为5 000日元亏损。
2 然而，两地利差在3个月中不变的可能性很小，现假定两地利差扩大到5％(美元利率上升)，让我们看一下银行的损益情况。
(1)3月31日，银行买进即期10万美元，汇率为1美元=140.5日元，需付出日元1 405万元。
(2)做掉期交易。卖出10万元即期美元，汇率为1美元=140.5日元，收进1405万日元。
(3)买进3个月远期10万美元，汇率由于两地利差的扩大，美元在远期贴水，为1美元=130.54日元，付出日元1305.4万元。
(4)6月30日时，进行远期交割，卖出即期美元10万元，汇率为1美元=135日元，收进日元1350万元。汇兑损益44.6万日元盈利。
可见，当两地的利差扩大时，该银行产生收益；反之两地利差缩小时，该银行就会有损失。由此可以看出银行合理安排到期日的重要性，而这一切均取决于对利差的正确估计，所以有时候汇率风险实际上是利率风险的反映。
(四)预测汇率变动趋势，积极制造预防性头寸
汇率波动是产生外汇风险的主要因素，因此要把握汇率波动方向，对波动幅度进行准确的预测。没有准确的预测，外汇风险管理就成了无本之木、无源之水。从原则上讲。银行的头寸管理会使受险部分减少，但实际上市场的形式瞬息万变，有时会使敞口头寸无法平仓，因此银行有必要对汇率做一个基本的预测，如银行预计美元会出现供不应求的状况，它可以预先在市场上买进大量美元，积极地制造头寸，这种头寸称为预防性头寸。
总之，在我国新的汇率机制下，银行要尽快转变风险管理理念，提升汇率风险管理水平。在较为准确地对汇率风险进行识别和计量的基础上，充分利用汇率体制改革深化所创造的有利条件和金融创新的契机，对汇率风险进行主动的控制，最终建立全面的汇率风险管理体系，真正实现获取风险收益的现代银行经营模式。
主要参考文献
[1]朱峰外汇汇率走势基础分析法[J]商业经济，2005(9)
[2]张民汇率风险敞口的计算[J]，商业金融，2007(12)
[3]崔萌国际金融，经济类高职高专基础课教材[M]厦11大学出版社。2005