房屋改造施工方案{汇总5篇}

本文共计13272个文字，预计阅读时间需要54分钟。

房屋改造施工方案范文第1篇

【关键词】北方农村旧房；改造方案；施工要点

在社会主义新农村建设中，应根据不同地区的经济实力，因地制宜的制订村庄整治规划，避免村庄整治时大拆大建，应组织和引导农民在新建住房和改造既有住房时，采用房屋保暖节能技术、高效节能炕（吊炕）灶等技术，使广大农民以较小的投入，能够住上整洁、温暖、舒适的房屋。本文侧重从保温节能浅析旧房改造技术。

1.北方农村旧房构造分析及节能改造方案

旧房实施改造时，首先要分析房屋承重结构的安全性，如：基础、承重墙、屋盖是否能继续安全使用，如有安全隐患，必须采取可靠的措施（由专业人员提供），通过房屋改造消除安全隐患。旧房其他部位的改造如下：

（1）旧房外墙，外墙为370毫米或490毫米厚砖墙，属于非保温节能墙体。外饰面：清水墙；清水墙刷涂料；抹面刷涂料；贴瓷砖。

改造方案，外墙做保温节能处理，做法即在房屋外砖墙外面用专用粘板胶浆粘贴60毫米～80毫米厚的聚苯乙烯板，在聚苯乙烯板的表面上做薄抹灰（一布两浆保护层）详见节点构造图集。外饰面可以涂刷外墙涂料，也可以购买专用瓷砖胶粘贴瓷砖；色调符合村镇总体规划。

（2）旧房外窗，旧房外窗多为木窗、钢窗、普通铝合金窗，这些窗的共同缺点是保温密封性能差，特别是木窗，钢窗油漆易脱落，一、二年就得重新刷油。

改造方案，将旧窗拆除，更换保温平开塑钢窗（平开塑钢窗的密封性比推拉窗好），塑钢窗框与窗口之间的缝隙用市场上出售的聚氨酯泡沫填缝剂充填。

（3）旧房入户门，旧房入户门大多为普通木制门 ，门扇不保温，门扇与门框间缝隙大，在冬季对室内温度影响很大（降低室温）。

（4）改造方案，原门扇如较好，可在门的内侧做保温软包层，提高门的保温星梦；或更换成木质保温门，商品防盗保温门。

（5）旧房屋盖，坡屋盖：一般由木屋架、房薄板、瓦、吊顶天棚（上铺锯沫或珍珠岩做保温层）组成；平屋盖：一般由现浇或空心楼板、保温层、防水层等组成。

改造方案，坡屋盖翻新改造时，屋盖保温节能做法有2种，一种是在房薄板下吊铺100毫米厚的聚苯乙烯板；另一种是在室内天棚（吊顶）上铺100毫米厚的聚苯乙烯板。屋面保温铺设的聚苯乙烯板接缝均应严密。防水层也可采用彩钢瓦，彩钢瓦耐久性及外观好于其他瓦材。平屋盖翻新改造时，如原保温层保温性能差，防水层破旧时，可先做改性沥青卷材防水，在防水层上加铺60毫米～100毫米厚聚苯乙烯板（倒置式防水做法），在聚苯乙烯板上分层抹水泥砂浆（可掺防水剂）。

屋盖平改坡可有多种造型，使房屋里面更加美观，有利于村庄环境美化。

（6）地面，旧房的地面一般为混凝土、水泥砂浆或红砖地面。

改造方案，原地面冲刷干净，素水泥灰贴大规格地砖或铺强化木地板（8毫米或者12毫米厚，加防潮垫）。或凿除原地面，重新做（保温）地面，做法有室内和室外保温2种方式。室内地面保温在室内地面满铺30毫米厚聚苯乙烯板，聚苯乙烯板上做地面层。室外地面保温，在房屋外墙基础的外侧敷设30毫米厚聚苯乙烯板。因地面向外传染量较小，有条件的用户可采用地面保温做法。

（7）旧房炕灶及采暖，旧房炕灶多数为旧式炕灶，热效率低，浪费燃料。

改造方案，旧式炕灶及采暖设施的改造选用连炕省柴节煤灶或高效预制组装架空火炕（吊坑）。

（8）水电设施，旧房的用电线路多为明敷设，线路老化，易发生火灾；旧房大多无上下水，生活不便。

改造方案，旧房明敷设电线改为暗敷设：墙面凿沟暗敷阻燃PVC电线管，照明灯具光源应选用节能型。上水：结合新农村建设，力求实现村村通自来水。下水：每户修建一处污水渗井，改变污水随意排放。

（9）旧房入户门，旧房入户门大多为普通木制门 ，门扇不保温，门扇与门框间缝隙大，在冬季对室内温度影响很大（降低室温）。

改造方案，原门扇如较好，可在门的内侧做保温软包层，提高门的保温星梦；或更换成木质保温门，商品防盗保温门。

2.旧房改造施工要点

（1）旧房改造施工顺序，如对旧房进行全面改造时，施工顺序为：屋盖门窗外墙保温饰面水电天棚吊顶炕灶地面。

（2）旧房外墙面基层处理，旧房改造外墙做法保温时，应对原外墙面基层做处理：旧房外墙面为清水墙时，原墙面应用水泥砂浆做找平层；原墙面为抹面涂料面层时，如涂料无起粉、起皮、剥落现象，应将原墙面凿毛，否则，应将原涂料层铲除；原墙面为瓷砖面层时，应将瓷砖面灰尘清刷干净。

（3）外墙外保温层施工，外保温材料要选购合格产品，尤其是粘聚苯板和抹面用的专用粘结剂应选购专业生产厂家的产品（有合格证和质量保证书）。外墙外保温工程应由有经验的人员施工。

3.塑钢窗选购要点

北方农村房屋外窗应首选塑钢窗。塑钢窗保温密封性能好，价格适中，可广泛适用于农村新建和改建房屋工程。塑钢窗选购应注意以下几点：

（1）型材，塑钢窗的型材应选用国内知名品牌，如海螺、实德等品牌型材。

（2）钢衬，塑钢窗制作时型材内必须加钢衬，在安装现场可用磁铁检查型材内是否有钢衬。

（3）中空玻璃，中空玻璃应密封，不得透气。如安装后，中空玻璃内有水气，应及时找厂家更换。

（4）五金件，应选择正规厂家的产品。现场应检查五金件与厂家提供的样品是否一致。

（5）专业厂家制作，塑钢窗应在专业塑钢穿加工厂制作。单价一般包含窗本体、安装、聚氨酯泡沫填缝剂，密封胶费用。

（6）保修，应与塑钢窗厂家签订保修合同或获得保修承诺。

4.旧房改造材料选购注意事项

（1）市场调查，旧房改造时应了解当地的材料市场供应情况，选用自有和当地现有材料资源。

（2）量力而行，农村旧房改造要根据集体和个人的财力，尽量选择统一或相似的改造方案和造价较低的材料，方便材料采购和降低材料费用。

（3）组织团购，在有土建工程经验的人员参与下，有组织地采购大宗建筑材料，降低旧房改造材料成本，防止购入质次价高的建筑材料；合理组织人力资源，将当地的瓦工、木工等土建人员组织起来，帮工互助，尽量降低人工成本。

5.旧房改造工程的组织管理

新农村建设是一项艰巨而长期的任务，农村旧房改造应根据各地的实际情况，有组织、有计划、分期、分步骤地稳妥实施。要做好以下几方面的工作：

（1）旧房改造的资金管理，旧房改造对于集体和个人都是较大的支出，做好改造资金的管理师一项很重要的工作。要做到事先有结算、有核对，切实做好资金管理。

（2）旧房改造的质量管理，要保证工程质量合格，必须选用合格的材料和正确的施工操作工艺，在改造中应避免使用质次价高的材料和粗制滥造，可先在一户或一村做师范工程，有村民和有关职能部门对房屋改造工程质量作出评价。

（3）旧房改造的时间安排，根据当地农村集体和个人的财力、施工力量、农闲时间，可分年、分批、分期安排旧房改造的时间和批次。

6.旧房改造与庭院整治

房屋改造施工方案范文第2篇

一、指导思想

以党的十八届三中全会、省委六届五次全会精神为指导，结合我镇社会主义新农村建设规划，认真落实县委十二届七次全会精神，坚持“以人为本、改善民生、为民解困”的宗旨，以政府为主导，紧紧依靠群众，通过政府适当补助、政策扶持等措施，进一步改善农村居住在危房（土坯房）中群众的住房条件，确保把这项涉及群众切身利益的惠民工程、安居工程办好、办实。

二、工作原则

1、坚持因地制宜、经济实用原则。要从当地实际出发，实事求是、量力而行，大力推广节能材料和技术，确保改造后的房屋经济、适用、节能、防风、抗震，满足农村困难群众的基本居住要求。

2、坚持最贫困、最危险原则。不搞普惠制，把本地经济最困难、现住土坯房、住房最危险作为危房改造对象确定的必要条件。

3、坚持统筹规划、重点安排原则。必须符合镇、村建设规划，优先安排土坯房改造和利用原宅基地、闲置宅基地和村内空闲地，避免土地、资金的浪费，确保县委、县政府提出的利用五年时间全面消灭土坯房目标的落实。

4、坚持公平、公正、公开原则。要规范程序，坚持政策公开、申请条件公开、补助标准公开、审批程序和审批结果公开，接受社会监督，全程实行阳光操作。

三、目标任务

根据《县2014年农村危房（土坯房）改造工作实施方案》要求，我镇2014年农村危房（土坯房）改造任务为200户。

四、时间要求

我们务必于2014年11月30日前高标准、严要求，按时、按质、按量完成县下达的农村危房（土坯房）改造工作任务。

1、宣传发动和农户申请阶段（3月1日—3月31日）。各村要充分利用文件、会议、宣传资料、标语横幅、走村串户等形式进行宣传发动。农户申请截止时间为3月31日。

2、调查核定阶段（4月1日—5月20日）。镇、村两级要本着公平、公正、公开的原则，4月30日前要完成对本年度申请改造的农户进行核查，初步确定改造对象，报县土坯办核定，5月20日前县土坯办将完成改造农户核定审批。逾期不再受理审批。

3、施工建设阶段（5月21日—11月30日）。镇、村要采取得力措施，督促改造对象开工建设，确保按时完成改造任务。即：5月份开工建设；7月底前要全部动工；11月底前全部竣工入住。

五、资金来源

农村危房（土坯房）改造资金以多渠道筹措。五保户、孤儿户、孤寡老人户的改造资金以中央、省专项改造资金和地方财政安排为主，其他农户以自筹为主，中央、省专项改造资金和地方财政安排资金为辅。政府鼓励农民贷款改造危房，镇、村可指导和帮助改造困难户贷款，解决资金缺口问题。

六、改造范围、改造对象、改造方式和补助标准

1、改造范围

全镇18个村（居）委会的农村居民。

2、改造对象

土坯房（含卵石土浆房）必须满足改造对象是县户籍人员；其他危房必须满足改造对象是县农业户籍人员。按照国家住建部《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》的要求，居住在被确定为整幢危房（D级）、局部危房（C级）和土坯房（含卵石土浆房）中的农户，包括：分散供养的五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他农村贫困户，均属为改造对象。凡新建房屋者均不属于改造对象。

注：本方案所指的C级危房是指原居住房屋为农村传统住房风格的瓦房（一厅四房），墙体比较坚固，没有出现裂缝、倾斜或倒塌现象，仅屋面木料和瓦片损坏不能居住，只需更换屋面材料和墙体批档就能居住的房屋。

3、改造方式

拟改造的农村危房属D级危房（含土坯房和卵石土浆房）的，须拆除重建，属C级危房的，可修缮加固。

（1）拆除重建原则上以原址重建为主，确需异地重建的，改造地必须符合村庄建设规划，且经村、镇两级部门核准，报县土坯办审批方可开工建设，同时须对已拆除的旧房原址进行拍照，旧房原貌相片与改造后的相片应进入一户一档存档。

（2）C级修缮加固的，可对房屋屋面新建和危险部位进行修缮或加固。在修缮加固前，须对整栋房屋和危险部位进行拍照，原貌照片与修缮加固后的房屋照片一起进入一户一档存档。

改造房屋原则上以农户自建为主，农户自建确有困难且有统建意愿的，镇政府和村民委员会要发挥组织、协调作用，帮助农户选择有资质的施工队伍统建。

4、补助标准

改造资金以农户自筹为主，中央、省和地方政府补助为辅。本着便民、利民原则，农村危房（土坯房）改造专项补助资金实行一次性拨付办法，具体为：符合危房（土坯房）改造条件的农户房屋竣工后上报镇政府，经镇政府、县土坯办联合验收后，合格的由镇政府填写《县农村危房（土坯房）改造农户档案》上报县土坯办，由县土坯办审批后经“一卡通”直接拨付给改造农户。

（1）农村低保户D级危房(土坯房)或在征地拆迁中符合改造要求的，每套补助3.5万元（正屋3.3万元、伙房0.1万元、卫生间0.1万元）；

（2）残疾人户（改造对象须年满18周岁以上且持有县残联颁发的第二代残疾证）D级危房(土坯房)或在征地拆迁中符合要求的，每套补助2.6万元（正屋2.4万元、伙房0.1万元、卫生间0.1万元）；

（3）五保户、孤儿户、孤寡老人户和纯残疾人户符合改造条件的，建设标准为30㎡砖木结构房屋，资金由政府统筹安排，按每户2万元的标准统一规格建造，由镇政府组织实施；

（4）其他贫困户D级危房（土坯房）拆除重建，每套补助2.3万元（正屋2.1万元、伙房0.1万元、卫生间0.1万元）；

（5）农村C级危房修缮加固一般贫困户按每间正屋1万元给予补助，低保户按每间正屋1.5万元给予补助（伙房和小屋不列入C级补助）；

既是低保户又是残疾人户改造房屋的，按最高补助标准执行。注：正屋为农村传统住屋（一厅四房）或平房，超过60平方米方可纳入补助范围，农村低保户和残疾人户可适当放宽至50平方米。原属居住的偏房40－60平方米（含60平方米）以每平方米补助350元计，低保户加补1万元；20－40平方米（含40平方米）以每间补助4000元计，低保户加补0.5万元；20平方米以下按伙房标准补助。

七、申报与审批

镇要严格规范改造对象的审核、审批程序。

1、改造农户自愿向所在村委会提出书面申请；

2、所在村委会召开村民会议或村民代表会议民主评议通过，经张榜公示7天且群众没有异议后，由村委会出具书面意见并加盖公章上报镇政府；

3、镇政府对申请农户全面入户核查认定，符合改造条件的拍摄危房原貌相片，公示7天且无异议后，将名单和危房原貌相片一起报县土坯办；

4、县土坯办对镇报送的改造对象材料进行审核，存在异议的要到现场进行核准，对符合改造条件的予以审批，方可动工改造建设。

八、加强工程质量管理

镇、村要贯彻落实建设部《农村危房改造抗震安全基本要求》、《农村危房改造最低建设要求（试行）》的要求，切实加强对工程质量安全的监督检查，确保工程质量安全；要充分发挥镇规划建设管理所的作用，提高服务和管理农村危房（土坯房）改造的能力。

九、建立健全档案管理

镇要按照要求，建立完善农村危房（土坯房）改造农户纸质档案和电子档案，纸质档案一式两份，镇政府与县土坯办各执一份，实行一户一档，规范管理。全部改造农户的档案都要及时、全面、真实、完整、准确录入全国农村危房改造农户档案管理信息系统，实现改造农户档案电子归档。

十、实行月进度报告制度

每月的28日前，镇应将当月农村危房（土坯房）改造的工程进度及建设成效、存在问题和有关建议等以书面形式报县土坯办。

十一、保障措施

1、高度重视，加强领导。农村危房（土坯房）工作量大、分布广、时间紧、任务重，我们要高度重视，加强领导，将改造工作纳入重要议事日程，党政一把手亲自抓，分管领导具体抓，驻点干部积极配合，形成齐抓共管的局面。

房屋改造施工方案范文第3篇

关键词:房屋拆除;案例分析;事故成因;预防措施

中图分类号:U298.5文献标识码:B 文章编号:1009-9166(2010)011(C)-0111-02

引言:2010年4月,住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说“我国住房寿命25年至30年”,也就是说拆迁改造房屋拆除工程日渐增多,被拆除房屋也将越发复杂拆除条件也趋于苛刻,房屋拆除与新建工程相比更具危险性和复杂性。为了保证人民生命和财产安全,房屋拆除必须严格遵循《建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》及相关技术规范、规程的规定。

一、近几年土方工程事故案例

(1)2005年1月14日,四川电大宜宾分校教学楼在拆除时突然坍塌,造成8人死亡、2人重伤、1人轻伤的严重后果。

(2)2006年2月21日,北京市海淀区四道口果品批发市场一栋正在拆除的简易楼突然坍塌,导致3人死亡,16人受伤。

(3)2007年6月10日,大冶市东风开发区甘家湾1号民房,房主甘世琦自行组织拆建房屋时发生垮塌事故,导致2死5伤的惨祸。

(4)2008年12月9日,昆明市盘龙区正在拆除的小庄立交桥突然坍塌,导致4名正在施工的工人受伤。

(5)2009年5月17日,湖南省株洲市红旗路一座高架桥发生坍塌事故。截至18日,事故已造成6人死亡、17人受伤。

(6)2009年9月8日10时,襄城县茨沟乡常庄村一幢旧楼房在拆除过程中发生意外倒塌,3人被埋。

二、房屋拆除工程事故的成因

从事故案例看,房屋拆除安全事故或由于无资质企业和个人承包拆除工程,或由于拆除程序、拆除作业不规范,或由于缺少有效的安全监管,或缺少安全防护措施所致。以下从这几个方面分析导致房屋拆除安全事故的原因。

(1)无资质企业和个人承揽拆除工程

业主无视房屋拆除的危险性的技术要求,无视《建筑法》的规定,将拆除工程发包给无资企业或个人,承包者再将拆除工程转包,拆除时的违章指挥、违章作业,导致事故发生。另外,个别业主自行组织拆除,由于无相应资质,常常在无拆除方案、无技术及安全交底和没有任何安全防护措施的情况下违规拆除,冒险蛮干。

(2)违反拆除程序,导致事故

在没有必要的防范措施的情况下,严重违反施工程序和施工方案,盲目施工。拆除顺序应当是与建设的顺序相反的,即先建的后拆,后建的先拆。但是在一些工程的拆除过程中,发生垮塌事故一般都是违反了这一基本原则,颠倒了关键的拆除工序所致。

(3)缺少有效的防范措施。导致事故

被拆房屋的安全,受气候影响较大,应准确判断气候对拆除中房屋的不利影响,切实加强安全防范措施。另外,对待拆除但是还未拆除的构件应先采取加固措施。有的业主盲目追求拆除进度,完全不考虑人及自然因素的影响和制约,迫使施工方冒险作业,形成安全隐患,给事故发生提供了主观条件。

(4)没报建设行政主管部门备案

发生安全事故的拆除工程,大多未报建设行政主管部门备案,使拆除工程规避了政府安全监管、检查,给事故形成提供了客观条件。

(5)没有实行拆除工程监理

发生安全事故的拆除工程,大多未实行“旁站式”监理,致使拆除施工方在没有拆除方案和安全防护措施的情况下自行组织拆除,现场管理混乱,违章指挥,违章作业,致使事故发生。

(6)从业人员安全意识淡薄、安全生产技能缺乏

据调查,当前,建筑工程项目不论由具有多高资质的施工企业中标,基本是由在劳务市场招聘来的农民工施工作业。这些人员没有经过基本的安全培训,不了解或不熟悉安全规范和操作规程,对拆除危房施工作业的危险性认识不足,又因缺乏管理,违章作业现象得不到及时纠正和制止,事故隐患未能及时发现和整改,这是造成事故的重要原因。

三、预防房屋拆除事故的措施

根据上述分析,为防范房屋拆除工程安全事故,特提出以下对策和措施:

(1)房屋拆除必须顾及到周边环境及安全。拆除前,施工单位应对被拆建筑物及周围的安全环境进行评估,拆除建筑物周围应设有安全防护网和防护棚,被拆除房屋应全部腾空,拆除现场应划定危险区域,设置明显的警示标志,并派专人守护。在居民密集点、交通要道附近,脚手架须采用全封闭围护,并搭设防护隔离棚。

(2)严格实行拆除工程审批制或备案制,规范拆除工程施工秩序,切实遵循《建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》及相关技术规定、规程的规定,降低安全事故发生的机率。

(3)制订有针对性的拆除方案及安全措施,并经监理方的审查,从制度上和程序上保证正确拆除方案的实施。拆除过程中的房屋,受气候和环境的影响较大,必须予以高度的重视,防范、排除由此诱发的安全事故。

(4)严格执行拆除工程专业施工资格制和大型拆除工程招标制度,杜绝无资质企业和个人承揽拆除工程,加强对拆除施工企业及现场的监管。

(5)认真做好拆除工程从业人员安全教育和安全技能培训工作,建立建筑从业人员技能及安全教育培训机制,彻底改变部分企业低水平、走形式或不培训的现状。各施工单位要按照《安全生产法》的规定,对从业人员要切实加强安全生产教育和培训,从事特种作业人员还要取得特种作业操作资格证书。

(6)拆除方案及拆除技术交底切忌简单化、形式化。拆除方案除了文字说明外,还就绘制必要的图纸,标明拆除方法和拆除程序;落实逐级、逐项技术交底制度; 拆除过程必须有技术人员现场指挥。

(7)在拆除过程中,对待拆的楼板、残恒断壁,必须采取可靠的支撑、支护等加固安全措施,防止倒塌。

(8)业主必须对房屋拆除安全负责,与施工方共同承担安全风险,提高业主方与拆除方的安全成本,根据其获益情况,分摊安全风险,确保拆除安全。

总之,只有认真搞好对危房、旧房改造工程进行全面普查,掌握房屋拆除工程动态,认真落实国家政策方针,才能避免或减少房屋拆除工程事故损失,更好地保障从业人员和广大人民群众的生命财产安全。

作者单位:中国新兴建设开发总公司

参考文献:

[1]汪旭光,于亚伦编著.拆除爆破理论与工程实例.北京:人民交通出版社,2008.

[2]邓学才编著.建筑工程拆除施工人员培训教材,北京:中国建筑工业出版社,2009.

[3]张铟,郭诗惠主编.建筑工程施工技术.上海:同济大学出版社,2009.

[4]张云鹏等编著.拆除爆破.北京:冶金工业出版社,2002.

房屋改造施工方案范文第4篇

■《西安市城中村改造管理办法》（以下简称《办法》）将为西安城中村改造提供政策和法律依据

■西安106个村列入城中村改造计划

■城中村改造增加的就业岗位应优先安排原村民

■城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式

城中村改造建设

安置住宅免缴基础设施配套费

为推进城中村改造，提高改造主体的积极性，《办法》规定，“城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金。安置村民的住宅建设项目还免缴城市基础设施配套费，其他生产经营性项目减半收取城市基础设施配套费。”

城中村改造登记

二层以上房屋面积按残值补偿

城中村村民房屋建设比较混乱，私搭乱建比较突出，大多数房屋缺乏完整的建设手续，使得城中村改造拆迁中补偿安置矛盾较多。西安市城中村改造办公室相关负责人称，为了规范城中村房屋建设，2006年6月西安市政府出台了《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》，对城中村房屋建设进行了规范，其中规定，《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前，已建成的房屋要进行产权登记，在城市建设或城中村改造拆迁时按照房屋产权登记确定的面积补偿，二层（不含二层）以上部分的面积在城市建设或城中村改造拆迁时按残值给予补偿，没有进行产权登记的房屋不予补偿。因此，为了与《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》相衔接，保持政策连续性，《办法》规定，“城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前（2006年6月），城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）给予补偿。”

也就是说，您在2006年6月《西安市城中村村民房屋建设管理办法（试行）》施行前已建成的多层房屋并进行了产权登记的，在拆迁中二层以上（不含二层）部分面积将按残值给予补偿。

城中村改造现状

106个村列入改造计划

备受关注的西安市城中村改造工作，经过2002年至2005年的起步阶段、2005年至2007年的探索阶段，随着城中村改造办公室的正式组建，西安市城中村改造工作进入了新一轮的启动和全面发展阶段。截至目前，西安市列入改造计划的共有106个村，其中40个村的改造工作方案已通过审查予以批复，32个村相继进入了改造建设的实施阶段。西安市累计完成了旧村拆除共220万平方米，完成新建200万平方米，完成投资46亿元。

“到2008年2月份，我们西何家村5栋32层高的安置楼就要拔地而起了。”日前，西安市碑林区西何家村村委会主任赵建平自豪地对记者说。据了解，西安市城六区共有行政村624个，其中人均耕地在0.3亩以下的城中村286个，总人口约37万人。城中村改造工作重点区域二环路以内有72个。目前，像西何家村一样的9个城中村已完成了旧村整体拆除工作。完成了62个村2.3万户、6万余人的农转居工作。开展了63个村的集体资产清产核资和经济体制改革工作。其中，30个村完成了清产核资工作，5个村完成了经济体制改革工作。城中村改造工作稳步向前推进。

城中村改造资金

设拆迁安置资金专用账户

“拆迁补偿安置资金关系到旧村能否顺利拆除，补偿安置能否到位。”日前，西安市城中村改造办公室相关负责人对记者说，为了保证拆迁补偿安置资金的安全，防止出现资金不到位，或被挪用的情况，借鉴其他城市拆迁中的做法――设拆迁安置资金专用账户。《办法》规定，“城中村改造实施主体，在申请领取房屋拆迁许可证之前，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁安置资金，并与开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行和西安市城中村改造办公室签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。该监管资金未经西安市城中村改造办公室同意，银行不得拨付。补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁安置，不得挪作他用。”

城中村改造原则

禁止其他非农人员迁入城中村

《办法》规定，二环以内的城中村全部纳入城中村改造计划，二环以外的城中村，由区城中村改造办公室报西安市城中村改造办公室批准后，纳入城中村改造计划。对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改造。从城中村迁出的入学、入伍、服刑人员，可以按照有关规定迁回原城中村，禁止其他非农人员迁入城中村。

城中村改造保障

新增就业岗位优先安排原村民

城中村改制是城中村改造的基础和前提，制度能否顺利转变制约着城中村改造的一系列问题。因此，《办法》第十五条规定，“城中村改制，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。”改制后原村民的就业和社会保障问题成为大家关注的焦点，《办法》中规定，“城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造增加的就业岗位，应当优先用于安排原村民。”城中村改制后，符合享受最低生活保障条件的原村民，享受城市居民最低生活保障待遇。

城中村改造用地

部分土地用于安置村民

为了使城中村改造中的土地有效利用、合理开发，西安市城中村改造办公室将城中村土地分为两部分，一部分按政府规定的人均用地指标划为改造综合用地，用于城中村改造，如容积率适当，使用40%左右的城中村改造综合用地就可以完成对村民的安置。二环路以内储备的土地在保证市政公用设施、市级以上（含市级）重大公益建设项目外，全部用于城中村改造。

城中村改造安置

两种补偿安置办法供村民选择

结合目前西安市居民平均住房标准，《办法》提出，实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村拆除应当在所在区城中村改造办公室的组织、监督下实施。旧村未拆的，其他建设项目不得开工建设。城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。被拆迁人可以自主选择安置补偿方式。实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额。实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。

被拆迁人员在外过渡不得超过30个月

《办法》规定，城中村改造主体安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过30个月。超过拆迁安置补偿协议规定的过渡期限的，从逾期之月起由城中村改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的2倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。

城中村改造方案

改造方案要满足城市功能

改造方案是实施改造的 “蓝图”，关系到如何安置村民、保护集体经济及其成员的合法权益问题，改造方案要符合城市的总体规划，满足区域城市功能要求，还要考虑安置村民、发展经济、保护村民的合法权益等因素，同时为了使制定的改造方案能够完整规范，既符合国家的方针政策，又能切实体现村民的合法权益，需要在相关机构指导下以村委会为主进行。因此，《办法》规定，“城中村改造方案的制定，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，在区城中村改造办公室的组织下由村委会编制；属于行政村合并改造的，由区城中村改造办公室组织合并改造村的村委会编制。”

改造方案须村民认可

记者了解到，城中村改造方案的确定要体现民意，还需要经过村民会议确认，得到村民的认可与支持后，最终由西安市政府确认其有效性。因此，《办法》规定，“城中村改造方案须经村民会议讨论通过后，报所在区城中村改造办公室初审，经西安市城中村改造办公室审核后，报西安市人民政府批准。”

（三秦）

链接

西安今年将改造50个城中村

1月22日，西安市城中村、棚户区改造办邀请中央驻陕和省市新闻媒体召开西安市城中村和棚户区改造宣传工作座谈会，西安市副市长、城中村改造办公室主任岳华峰向新闻媒体介绍今年西安城中村拆迁和棚户区改造工作，西安今年将启动50个城中村的改造工作，完成25个旧村整村拆除，同时还将启动10个棚户区改造项目。

房屋改造施工方案范文第5篇

上海旧住房综合改造的历史和现状

上海现有1990年前建造的房屋约1亿平方米，50年以上“高龄”的有2000多万平方米。1995年，本市在全国率先实施公有住房出售政策，累计向居民出售8600万平方米的公房产权，国有直管公房面积大约为2400多万平方米。这些旧住房不同程度存在屋面渗漏、山墙开裂、隔热性能差、管道老化、公建设施不全等现象。有的小区自建成后从未进行过大修，小区内违章搭建、破墙开店的现象也十分严重，影响居民正常生活。在这种情况下，本市边改造、边完善，不断推动旧住房改造工作的深入开展。

上海的旧住房综合改造工作，在范围上，经历了试点到全面开展的过程；在形式上，经过了从外表到内胆、从单一主题到复合内容的过程；从程序上，经历了从领导决定到工作计划、工作规划的过程；从机制上，经过了从政府包揽到政府主导、各方参与的过程；从内涵发展上，体现了以人为本执政理念的逐步深化。

旧住房综合改造面临的困难和问题

（一）群众关切、代表关心，任务繁重

旧住房居住条件差，甚至包括相当数量房屋存在“马桶问题”，居民改造意愿十分强烈，这也是人大代表书面意见多次提出的重点问题，是群众、上访甚至集访的热点之一；这与改造任务重、改造难度大的困难交织在一起，形成困难局面。

（二）法规支撑不足，有的项目难以推进

“平改坡”和一般性的综合改造经过多年的探索，已形成了比较成熟的工作机制。但依据市政府2005年《上海市旧住房综合管理暂行办法》规定：“改造项目规划设计方案和综合改造实施方案征得三分之二业主或者公房承租人同意后，建设单位应当与相关的房屋所有权人签订改造协议；改造协议的房屋属公有房屋的，还应当由公房产权单位与公房承租人签订改造协议”，也就是说必须满足“两个100%”条件才能实施，这成为旧住房综合改造推进的瓶颈。

（三）综合改造的成本与预算控制矛盾突出

随着物价上涨和人工工资提高等因素影响，多年不变的改造成本价格已难以适应需求。如平改坡综合改造，1999年规定的价格标准为150元/平方米，一直沿用至今。这之间，上海的最低工资标准由1999年的370元上涨为2012年的1450元，加上材料费用的上涨，按照实际需要实施，建筑成本至少在210-230元/平方米，与现行标准差距明显。

推进旧住房综合改造的建议

（一）明确工作规划，突破重点难题，推动工作有序开展

面对时间紧、任务重的局面，要注重条块联手调研、完善基础资料，根据区域的控详规划、公建设施配置现状和社区公共服务的要求，结合改造的迫切性、可能性，落实区、街镇两级资金预算，制定长、中、近期的改造计划和路径。一是抓热点，让群众感觉到政府的重视和关心。如当前群众反映最为强烈的是旧式里弄房屋、小梁薄板非成套简易房，其生活设施、卫生设施简陋和因重大项目建设造成的房屋安全隐患比较突出，要摸清家底，做实基础工作，加快改造步伐，尽早改善居民的居住条件，切实做好“保基本”的工作。二是抓难点，保证改造的数量和进度。主要通过因地制宜制定改造方案，探索置换等新方法、新途径，使成片的综合改造任务取得进展，想办法解决人大代表书面意见多次反映和群众长期的难点、热点问题，如徐汇长桥地区、龙华西路345弄以及漕溪二村等。

（二）完善法规支持，提供司法救济，保证旧住房综合改造有序推进

针对“两个100%”标准已经成为旧住房综合改造最大难题的实际情况，建议通过法规、规章的修改或者解释途径，维护大部分居民的居住安全和整体利益；对部分无正当理由拒绝签订协议或搬迁、影响改造工程正常进行的居民，可由政府及相关部门申请人民法院强制执行。一是将“两个100%”变更为三分之二多数决定的标准。市人大常委会（2008）沪会发1号文曾对《上海市房屋租赁条例》第四十二条第一款“房屋在租赁期间改建、扩建或者拆除重建，致使租赁房屋的面积、部位发生变化的，出租人应当与承租人协商一致，变更租赁合同”作出解释：“鉴于公有房屋承租使用权带有物权性质，按照《物权法》第七十六条精神，该条款关于协商一致的规定可理解为，在符合承租居民利益的情况下，房屋在租赁期间改建、扩建或者拆除重建的，出租人的改造方案经改造范围内三分之二以上承租人同意，即可认定为出租人与承租人协商一致。”这为公租房的综合改造提供了法律支撑。然而，该解释只适用“致使租赁房屋的面积、部位发生变化的”情况；而市政府的“两个100%”要求涉及到所有的旧住房综合改造情况。二是对现有的法规、规章进行修改和补充。如在《上海市房屋租赁条例》中，增加“为维护居民的合法权益和整体利益，遇房屋修缮或改造时，出租人有权可对无正当理由而拒绝履行协议的承租人进行承租房屋、使用部位调整，或解除租赁关系”等内容。增加涉及大多数居民整体利益的房屋修缮或改造工程，可通过人民法院依法判决排除妨碍等法律条文。

（三）完善工作机制，坚持群众路线，争取群众的理解和支持

充分发挥好有关机制和载体的作用，引导群众参与到旧住房综合改造的决策、实施过程，充分发挥群众实现自我治理、自我服务。一是大力宣传旧住房综合改造政策，让居民了解旧住房综合改造与房屋征收动迁的不同。其形式不同、适用的政策不同、改造目的和作用也不同，使居民对旧住房综合改造有一个客观、理性的认识，实现对改造的迫切要求与对改造项目的理解和支持的统一。二是要引导群众积极参与决策过程，力争使改造方案得到认同。在制定方案、征求意见、决定方案的互动过程中，保证决策程序的公平公正、科学合理、阳光透明，保证不同的意见在公开平台上得到表达，使极少数群众认识到自己要求的不理性，达到吸纳多数人的合理建议、消化少数人的不同意见的目的。三是要充分发挥好有关机制和载体的作用，组织群众自我治理、自我服务。注重通过发挥社区基层党员、业主委员会党员等的群众思想工作作用来感染影响居民群众，依靠群众更深更实地做好群众工作。

（四）结合实际需求，丰富改造内涵，提升旧住房综合改造实效

群众的生活需求包括硬件、软件多方面同步完善，必须提前综合策划、同步进行。一是相关部门联动。除规定综合改造项目以外，小区的消防设施、管线、积水点、道路绿化等改造，相关部门之间提前沟通，共同推进，以减少扰民，降低成本。二是改造与物业管理联动。与小区的物业管理水平提高相结合，综合考虑物业管理用房、车位、保安等各种需求，通过旧住房综合改造，使小区的物业管理水平得到提升。三是改善民生与和历史风貌保护区的保护利用联动。研究对历史风貌保护区域旧住房拆、改、留实施方案，明确保留方式和用途，积极开展保护性整治和改造，提高居住质量，完善使用功能，使民生改善与历史风貌的修缮保护、开发管理相融合。