土地流转管理方案{汇总5篇}

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土地流转管理方案范文第1篇

一、农村土地流转合同档案管理亟须规范化

土地是我国农村重要的生产资料,随着经济结构的变化,农村土地流转现象越来越多,城乡建设频繁征占用农户承包地,农户土地承包状况时常发生变动,这就使得相关合同和档案管理工作规范化显得尤为重要,一方面关系到切实维护农民的正当权益,另一方面有助于促进党的农村土地承包政策的落实与贯彻,事关农民土地承包权益的维护保障。

调查显示,由于种种原因,当前许多地方农村土地流转档案的管理不够规范化,保护措施疲软,诸如:有的地方不能对相关合同和档案材料及时立宗归档,可能导致信息遗失;还有工作人员变动时对档案资料交接不到位,也容易造成信息遗漏和档案损失;再者就是传统的书面办公中存在的材料填写不规范、笔迹潦草等等。诸如此类显现出当前许多地方的土地流转合同管理没有跟上社会经济的发展步伐,不符合《档案法》的规定,更与农村土地承包管理规范化和制度化的精神相悖,甚至带来实际的消极影响,给维护农民土地承包权益工作带来重大影响。

二、如何完善农村土地流转档案管理工作

各级单位要充分认识到农村土地流转合同规范管理的紧迫性,在国家相关法律法规的基础上探索契合当地实情的管理方式,加强责任意识和忧患防范意识,以期确保档案的完整与安全,为妥善解决农村土地流转和经营中的纠纷、依法维护农民土地流转权益奠定基础。

1.普及档案管理法制知识,提升管理能力

档案管理必须全面依循国家的档案管理法制,要注意宣传法制知识。首先,要进行分级培训。对档案管理法制知识的了解要从基本知识到重点知识和案例进行全面化的分级培训,加深大家对《档案法》《档案法实施办法》《档案管理条例》以及土地流转相关法律法规的理解和认识,促进各单位依法开展档案工作。其次,要保证档案员能够持证上岗。也就是说要在学习法制内容后进行全面的考核,考核合格后领取《法制培训合格证》,然后才能参加档案管理工作,这样一来就可以将法律学习培训纳入全员岗位培训内容,在综合培训中加强法律知识的培训,以增强全员的法律意识。

2.明确管理责任,严格依法归档

各级单位对土地流转合同档案管理有不同的针对对象和责任,明确管理权限和责任是规范管理的基础,只有这样才能落实依法归档,才能保证档案材料不至混乱、遗失及其责任的相互推诿。比如,签订五年或五年以上土地流转合同的,必须一式五份,县、乡、村、当事人各存一份,还有一份由乡镇管理机构集中向当地综合档案馆移交备份实行一体化管理。另外,土地流转过程中生成的其他档案资料可以由形成单位依法保管,不得遗失。

一般来说,目前土地流转相关归档中的土地承包经营权登记申请书、农村承包土地调整方案批件、土地承包经营权登记簿、土地承包情况汇总清册、土地承包经营权权属证明文件、现场勘界确认材料、公告材料、登记核准文件、登记台账、权属变更登记材料、登记发证原始材料、登记管理信息系统备份等交由县级人民政府农村土地承包管理部门归档保存;土地承包工作小组名单、承包土地调整方案、土地承包方案、土地流转委托书等档案材料,由村民委员会归档保存……唯有如此才能对号入座,责任由归,防止管理上越俎代庖造成混乱,杜绝责任追究中李代桃僵等不规范的事情发生。

3.严审档案质量,规范收集整理

传统的档案大多是手写体,其中不乏字迹潦草给工作带来困难者。所以在档案规范管理中,土地流转相关合同务必经过严审确保材料真实有效,要求数据准确、字迹工整、图谱易读,落款、日期及公章签字等清晰明确,具有可标识性和合法性;纸质合同档案要使用不易褪色或消失的中性笔用工整的楷体填写,纸张及装订要严格按照档案保护的要求,不易损坏和失散。

及时收集整理归档才能确保合同档案的准确不失。这就要求我们一定要建立健全档案管理制度,责任到人,及时将合同信息及相关材料进行收集整理,完成归档。任何单位及个人不得私自处理抑或拒纳归档。为了便于检索和查询,合同整理归档后,应编制目录以备查询。

4.注意安全保管,完善信息管理

土地流转管理方案范文第2篇

党的十七届三中全会作出的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》），是新时期推进农村改革发展的纲领性文件。《决定》把加强土地承包经营权流转管理和服务作为稳定和完善农村基本经营制度、健全严格规范的农村土地管理制度的重要内容，意义重大而深远。各级农业部门要深刻领会，全面贯彻。为切实做好当前农村土地承包经营权流转管理和服务工作，现通知如下：

一、充分认识做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作的重要性

在坚持农村基本经营制度和充分尊重农民土地承包经营权的前提下，允许农村土地承包经营权依法自愿有偿流转，是农业发展的客观要求，符合党在农村的一贯政策。平稳有序地流转土地承包经营权，有利于完善农民土地承包经营权权能，发展好实现好农民土地承包权益；有利于合理配置和充分利用土地资源，促进适度规模经营和现代农业发展；有利于解除农村劳动力非农就业的后顾之忧，促进农村劳动力转移，防止土地抛荒和粗放经营。近些年来，各级农业部门特别是农村经营管理部门为正确引导和规范农村土地承包经营权流转做了大量工作，发挥了重要作用。目前我国农村土地承包经营权流转总体是平稳健康的。但必须看到，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，迫切需要加强管理和服务，以防止发生违背农民意愿强行流转、侵害农民土地承包权益、改变土地用途出现“非农化”与“非粮化”以及流转不规范引发纠纷等问题。各级农业部门要充分认识做好当前土地承包经营权流转管理和服务工作的重要性和紧迫性，增强责任感和使命感，把流转管理和服务作为新形势下维护农民土地承包权益，加强农村土地承包管理的重要任务，正确指导农村土地承包经营权流转平稳健康发展。

二、把握总体要求和原则，正确指导农村土地承包经营权规范有序流转

加强农村土地承包经营权流转管理和服务工作，必须深入贯彻落实科学发展观，按照党的*和十七届三中全会要求，坚持依法自愿有偿原则，严格执行农村土地承包法律政策，切实维护农民土地承包权益和流转主体地位，以实施流转合同制和备案制为重点，全面建立健全农村土地流转规范管理工作制度、工作机制和工作规程，确保流转规范有序；以建立流转服务组织和网络为平台，逐步完善和加强土地流转信息提供、法律政策咨询、流转价格评估、合同签订指导、利益关系协调等服务，优化流转外部环境，不断健全流转市场；以逐步依法建立纠纷仲裁体系为依托，不断健全流转纠纷调处机制，确保流转纠纷及时化解。

在指导农村土地承包经营权流转工作中，要正确把握流转的主体是农民而不是干部，流转的机制是市场而不是政府，流转的前提是依法自愿有偿，流转的形式可以在法律允许范围内多种多样，流转的底线是不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。不得改变土地所有权性质，就是在流转中不能改变土地所有权属性和权属关系。不得改变土地用途，就是农地流转只能用于农业生产，不能用于非农开发和建设。不得损害农民土地承包经营权益，就是土地是否流转和以何种方式流转，完全由农民自己作主，并确保农民的土地流转收益不受侵害。

三、全面落实好农民土地承包经营权，为土地承包经营权流转创造前提

落实和明晰土地承包经营权是进行土地承包经营权流转的基本条件，是健全土地承包经营权流转市场的基础性工作。当前要按照党的十七届三中全会《决定》提出的“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”的要求，抓紧抓好延包后续完善工作，妥善解决一些地方存在的延包遗留问题，将土地承包经营权证书全面发放到户，认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料，逐步实现土地承包档案管理信息化，积极探索并建立健全土地承包经营权登记制度。同时，要适应“长久不变”的要求，深入研究并尽快提出完善土地承包政策法律的措施建议。

四、依法规范流转行为，切实解决好土地承包经营权流转中的突出问题

加强农村土地承包经营权流转管理，关键是要依法规范流转行为，确保流转平稳有序进行。流转形式要严格遵循法律和政策规定，采取法定的转包、出租、转让、互换、股份合作等方式进行，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。各地开展土地流转试点、试验，探索建立健全土地承包经营权流转市场应在法律政策允许的范围内进行，超越现行法律政策规定的试验要依法审批、严格管理。流转的农用地不得改变农业用途，属于基本农田的，流转后不得改变基本农田性质，不得从事种树、挖鱼塘、建造永久性固定设施等破坏耕作层的活动。正确引导和扶持规模经营主体发展粮食生产，促使流转土地向种粮方向发展。要加强与纪检、监察、纠风、司法、、国土等部门的沟通协作，完善农村土地突出问题专项治理工作机制，重点纠正和查处严重侵害农民土地承包权益和非法改变流转土地农业用途等问题。

五、以实施流转合同制和备案制为重点，建立健全规范化的流转管理工作制度和规程

全面落实《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）的各项规定，推行流转合同规范文本。各省、自治区、直辖市农业部门要抓紧制定规范统一的流转合同文本，争取尽早使用由省级统一规范的流转合同文本。要根据农民的需要，及时指导合同签订。要把指导合同签订同开展流转法律政策宣传、流转咨询、流转价格评估等多项服务结合起来，指导流转双方在充分自主协商的基础上，依法建立合理的流转关系和利益关系，签订规范的流转合同。积极开展流转合同鉴证。乡（镇）农村土地承包管理部门要建立流转合同鉴证制度，明确专人负责这项工作。对流转当事人提出的流转合同鉴证申请，要及时予以办理。在开展鉴证工作中，发现流转双方有违反法律政策的约定，要及时提供咨询，帮助纠正。要重视对流转土地用途的审查，防止改变农业用途。健全登记备案制度。乡（镇）农村土地承包管理部门要对流转合同及有关资料进行归案并妥善保管，建立流转情况登记册，及时记载和反映流转情况。对以转包、出租或其它方式流转的，及时办理相关备案登记；对以转让、互换方式流转的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更手续。

六、积极开展流转服务，培育良好的流转市场环境

开展流转服务是健全土地承包经营权流转市场的重要内容。要积极鼓励支持有条件的地方依托基层农村经营管理部门建立流转服务组织，为流转提供有关法律政策宣传、流转信息、流转咨询、价格评估、合同签订指导、利益关系协调、纠纷调处等服务，逐步建立完善流转服务平台和网络，不断健全流转机制。没有建立流转服务组织的地方，也要在搞好流转管理工作的基础上，因地制宜搞好流转服务，把开展流转管理与提供流转服务结合起来，寓管理于服务之中，通过提供服务，培育良好的流转市场环境。

七、健全纠纷调处机制，及时有效解决流转纠纷

已经开展农村土地承包纠纷仲裁试点的地方，要进一步探索完善仲裁程序、仲裁方法和仲裁制度，不断提高工作水平和调处流转纠纷能力。没有开展仲裁试点的地方，要积极创造条件，争取通过试点逐步开展好这项工作。加强与纪检监察、司法、等部门的沟通协作，建立起多部门协调解决流转重大问题的工作联动机制，并推动包括协商、调解、、仲裁、司法等多渠道调处流转纠纷的调处机制不断健全。

当前，要高度重视解决涉及农民工返乡可能出现的土地承包和流转纠纷，依法维护农民工合法的土地承包权益。各地农业部门要加强对农民工返乡情况的监测，及时了解和掌握涉及农民工的土地承包和流转纠纷发生与调处情况，积极做好工作预案。要畅通纠纷解决渠道，加强宣传教育，引导农民工依法理性地反映问题。因土地承包经营发生纠纷，当事人应当协商解决，协商不成的，可以通过乡村调解，也可以通过仲裁和诉讼解决。

八、加强领导，确保农村土地流转管理和服务工作全面推进

土地流转管理方案范文第3篇

集体建设用地同国有土地同等入市、同权同价，有助于逐步破除土地管理的城乡二元制结构，显著释放集体资产价值空间，赋予集体经济成员更多的财产性权利，促进土地资源优化配置。当然集体建设用地流转制度改革对上海地区而言不完全是全新的命题，2010年上海市规划国土资源局、市农委即下发了《关于加快农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》，上海市某区作为改革试点单位之一，已先行在本区域内开展了集体建设用地市场化流转的试运行，并通过了《上海市某区利用农村集体建设用地建设租赁房实施方案》，在集体土地流转的方式、管理机制上均作了有益的尝试。

一、某区现有集体建设用地流转制度评述

目前某区集体建设用地流转领域主要是执行上海市规划和国土资源管理局印发的《农村集体建设用地流转试点操作规范（试行）》及市规划和国土资源局、市农委联合下发的《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》，区府在执行上述试点指导性规范的同时，注重研究区域实际制定了《上海市某区利用农村集体建设用地建设租赁房实施方案》等具体指导本区集体建设用地流转的规范性文件，逐步将集体建设用地流转纳入法制化、规范化和市场化轨道。

（一）集体建设用地流转的一般流程

农村集体建设用地流转尚处于试点探索阶段，综合上述关于集体土地流转的规范性文件，其一般的交易流程为：由区县土地管理部门设立土地确权登记管理机构，各乡镇土地管理部门负责确权前的基础调查工作，确认集体建设用地权利主体、范围；集体建设用地正式确权后，由登记机关负责发放权属证书，载明集体建设用地使用权的地籍范围、权利人、用途、使用期限等内容，作为集体建设用地进行后续流转的产权依据；对符合上海土地总体规划、城乡规划并依法取得的农村集体建设用地使用权均可有序流转，但须经集体经济组织成员大会或者三分之二以上的成员同意；上述已经取得权证的集体建设用地使用权，应参照国有土地上市审批程序，由区招拍挂办公室编制出让或租赁方案，报经区政府批准后，进入上海市土地市场进行交易。

参照现阶段国有土地流转的一般价格，集体建设用地流转后资产总量是极其可观的。在集体建设用地上市流转开闸后，从制度的架构上分析，直接牵涉四大利益主体。

1．集体经济组织（包括村集体及村民小组）。目前我国的集体土地所有权主体包含了镇集体、村集体、村民小组（生产队），本次集体土地流转大规模试点将范围限制在了村集体及村民小组所有的集体土地上，即强调对农村地区的集体建设用地进行确权和市场化流转，村集体、村民小组成为直接受益人。

2．乡、镇政府。乡镇政府作为集体建设用地流转的受益人主要体现在以下三个方面。一是分享集体土地增值收益。依据上海市规划国土资源局、市农委《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》第十三项之规定“土地使用者以转让、转租等方式依法流转农村建设用地使用权发生增值的，应当向各政府缴纳一定比例的土地增值收益”；二是拓展地方经济发展空间。盘活存量集体建设用地后，各乡镇在进行工业园区规划、大型项目建设、重点产业招商时可以充分依托本乡镇具备流转条件的集体建设用地，不在受困于国有建设用地指标，显著扩充了地方经济发展空间；三是全面掌控镇域土地资产。一直以来集体建设用地确权工作处于停滞状态，对集体建设用地的总量、地上建筑物、构筑物分布情况、集体建设用地利用效率等方面存在数据空白，制约了镇域经济发展，集体建设用地确权后，镇级政府通过对土地数据信息化处理，运用现代化的数据分析系统，可以更好地摸清自身家底，科学制定本区域发展规划。

3．已合法使用集体建设用地的企业。事实上大量的集体建设用地在乡镇企业繁荣阶段已经流转给了相关企业，该类组织的集体建设用地使用权得到正式确认后，可以作为办理地上物产权的依据，通过对集体建设用地使用权进行转让、抵押，向金融机构融资，进一步激活相关经济组织的市场活力，提升集体建设用地的市场价值。

4．乡镇范围内的政府规划工业园区。该类工业园区大量使用的集体土地，在没有对集体建设用地进行确权前，对工业园区内的集体建设用地只能通过履行国有征用的程序后才能进行流转及融资，限制了工业园区的招商发展。集体建设用地确权后，可以同国有建设用地一样同权、同价，同市流转，进一步释放工业园区内集体建设用地的市场潜力，取得可观的经济效益。

（二）直接管理机构

目前，集体建设用地流转尚处于试点推行阶段，未形成系统化、成熟化的管理体制，其主管机构亦未明确，笔者主要是从试行的关于集体建设用地流转的规范性文件中提炼出目前涉足该领域的管理机构。

1．乡镇级土地管理所。作为法定的土地管理执法机构，乡镇级土地管理所对集体建设用地具备当然的执法管理权限，且现行试点意见要求，集体建设用地使用权及地上建筑、构筑物的摸底调查等基础性工作由基层土地管理所实施，其在划定不同权利主体间的使用权范围、认定地上建筑物、构筑物面积性质等方面执法裁量空间较大。一旦土地权益纠纷处置失当，易于引发社会管理问题，激化农村社会矛盾，曝出群体性冲突事件。

2．乡镇级政府。基层行政主体负有对农村集体经济组织进行指导、服务等职能，考虑到农村集体建设用地流转牵涉的范围广、情况复杂、基础性调查任务繁重，乡镇级政府需要发挥“稳定器”、“平衡木”的作用，综合运用不同行政管理手段，加强对集体建设用地确权的管理工作，积极应对调处土地权属纠纷，指导集体经济组织成员流转建设用地，规范土地流转权益分配使用，确保集体建设用地工作流转平稳、有序开展。

3．区级行政机关。区级政府对本区内的集体建设用地流转工作进行统筹协调，根据地区情况制定可操作性的实施细则，在推进过程中进行制度创新，提炼工作经验。此外，区级政府下属的区规土局、招拍挂办公室负有对乡镇集体建设用地流转的价格、方式、程序、土地使用状况的监管职责，对全区的集体建设用地流转工作综合把控。

（三）流转方式及用途

依据现有政策对集体建设用地可通过租赁、出让、抵押等方式流转，但在具体用途上做了排他性限制。市规土局、市农委《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》第七项中即明确规定，依法取得的农村建设用地，可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目，但禁止进行商品住宅开发建设，国家和本市基础设施建设、公共管理和服务设施等公益性项目建设需要使用农村集体建设用地的，必须依法征收为国有后使用。可见，在使用权能上，集体土地同国有土地的差别主要在于是否可以用于商业住宅开发及一定级别公益性项目建设。

二、集体建设用地流转领域存在的突出问题

据东方早报报道，目前上海地区农村集体建设用地规模与国有建设用地规模总量大致相当，考虑到农村人口数量仅为市区人口数量的六分之一，农村地区外出务工导致的农村空心化倾向，农民人均占用的集体建设用地指标要远远高于全市平均水平，集体建设用地过于分散、管理粗放、效益低下①。集体建设用地市场化流转全面铺开后，其直接蕴藏的市场容量是极其巨大的，面对如此规模的利益蛋糕，一旦资产监管不力、权益分配不均、纠纷解决不畅，极易激化社会矛盾，冲击公共秩序。通过对现有集体建设用地管理一般流程的梳理，目前上海市某地区集体建设用地流转领域的管理上仍然存在以下突出问题：

1．集体土地权利人的弱势地位

这里探讨的集体土地权利入主要是指法律上赋予所有权的集体经济组织成员。其在对集体资产支配上的弱势地位主要体现在以下几个方面：一是权利主体的界定不清。目前我国法律体制对集体经济组织的性质、集体经济组织成员的范围、集体财产的管理主体缺乏显性的规定，事实上造成了对集体经济组织成员无法有效行使起对集体财产的物权性支配，形成一种“大家都不管”的局面。二是集体经济组织成员主体意识不强。从目前青浦地区从事农业人口构成的状况来看，2013年度某区本市户籍从事农业生产人口生产仅为16215人@，大量的农村地区劳动力流入到城镇中心区域从事第二、第三产业生产，农村地区严重空心化，青壮年劳动力流失严重，主动行使自身权利的意识不强。三是对集体资产“代管人”缺乏制约监督机制。目前集体资产一般交由村委会代管，但对村委会的监管一直缺乏更加有效的机制，村集体账务混乱，资金账外流转现象突出，还有一些村集体存在村主任由村支部书记兼任的情况，让本来弱化的监督管理体制更加空虚。

2．行政管理上的无序状态

前文中已经对集体建设用地流转的利益主体、管理机构作了充分论述，现阶段对集体建设用地的流转并没有形成一个相对统一的组织协调机构，相关职能部门各自为政现象突出。主要表现在：一是管理职能分散。集体建设用地流转牵涉的利益主体多，直接参与管理的部门繁杂，相互之间缺乏沟通链接平台，管理职能过于分散：二是职责权限不清。权限上的合理划分有利于相关的行政管理部门更好地履行行政管理职能，一旦出现各部门相互推诿或一拥而上的局面，不利于集体建设用地有序流转。三是行政委托滥用。近年来发生的基层职务犯罪案件中，出现了一种滥用行政委托的趋势。由于人力、物力、财力的限制，基层行政管理职能部门倾向于将部分行政管理职能交村委会行使，事实上放松了对农村地区的管理，造成的经济损失、危害结果难以估量。近年来农村地区违法建筑、土地违法事件背后普遍存在行政主管部门随意委托管理职能的情况。

3．土地资源开发上的利益驱动

集体建设用地入市后，土地资源开发商蕴含的巨大经济潜力可能成诱发职务犯罪的驱动力，主要表现在以下三个方面：一是利用管理漏洞，牟取私人利益。不法分子可能会利用试点流转阶段存在的管理不规范等漏洞，运用公权力为个人牟取私利，造成集体资产流失，贪腐类犯罪可能高发。二是地方本位主义，突破土地管理限制。由于集体建设用地对地方经济发展的推进作用，各乡、镇政府出于地方利益需求，故意扩大集体建设用地规模，放纵变更集体建设用地用途行为，突破集体建设用地流转方式的规制，渎职类职务犯罪风险增大。三是侵占集体土地资源机会成本较低。所谓机会成本即：为了获得某种东西而所要放弃另一种东西的最大价值。在集体建设用地领域，土地权利人可以通过“以租代征”、行贿获益等不正当手段获取集体土地使用权，甚至直接将权属范围外的集体土地纳入到自己管理范围，并通过构筑地上物将这种“权利”固定，这种行为，违法成本不高，但在动拆迁或者土地确认时获取的经济效益却极为显著。在市场经济条件下，市场主体应当推定为“理性经济人”，在比较分析侵占集体建设用地的机会成本后，他们选择采用不合法手段获取经济利益的概率将明显上升。

三、易于滋生职务犯罪的薄弱环节

近年来，土地流转领域及涉农职务犯罪一种处于高发态势，而集体建设用地流转具备“土地流转”、“涉农”两大领域交叉的特殊属性，同时其直接牵涉的利益主体多元、管理体制复杂、关联环节众多，诱发职务犯罪的风险巨大。从涉农与土地流转领域已经曝出的案例及上海市某区人民检察院查处的相关领域案件情况来看，集体建设用地领域渎职犯罪易于诱发职务犯罪涵盖土地的审批、办证、流转、征用、利用和监督管理等多个环节。具体表现为：

1．土地确权审批环节不作为、乱作为。目前集体建设用地流转主要是参照国家国有建设用地的相关的政策进行，但在实践中考虑到，集体建设用地的使用现状历史原因复杂，加之土地集体所有的特性，可能出现国家机关工作人员违反集体建设用地流转政策，擅自简化审批手续，超越职权或滥用职权批地、办证；或审查把关不严，对手续不全甚至弄虚作假的用地申请、权属主张，不认真依法审查便上报审批或擅自确权；实践中对一些单位违法私自占用农用土地的行为不予处理，或主张以其它名义为其补办占用土地手续，徇私为明知不符合条件的企业办理集体建设用地使用权证等。

2．土地流转环节“权力寻租”。集体建设用地作为一种市场价值较高的特殊商品，其可能引发的利益输送、权钱勾结等违法行为应当引起警觉。国家机关工作人员在土地流转环节可能出现徇私情私利，与申请用地者相互勾结，擅自减免土地出让金，或降低土地出让价格，或将专项土地指标批作他用，放纵土地使用者改变土地用途，甚至用于住宅类商品房开发，加重现阶段对“小产权房”的管制难度：村委会或者其他集体建设用地托管机构在招商引资中可能对外宣传“以租代征”等所谓的优惠条件，实际将土地无偿送给投资商使用，致使集体经济组织成员权益受损。

3．土地的征用、拆迁补偿环节。如有的国家机关工作人员对征地拆迁补偿管理不规范，对征地内建筑物、构筑物的清点和丈量工作把关不严，造成丈量和清点数据夸大、虚报的情况；放纵甚至指使资产评估人员拔高被拆迁人的资产评估价格，或是丈量人员与补偿对象一起对拆迁范围、安置补偿面积或数量联手作假，骗取政府的安置补偿；或突破动迁安置补偿政策的操作原则，不当扩大被拆迁入的安置补偿范围，造成国家或集体重大经济损失。近年来，区检察院即在集体土地动迁领域相继查办了马某某滥用职权案、朱某某滥用职权案、沈某某滥用职权案、徐某某玩忽职守案等4起渎职案件，涉案人员有的将非被动迁户纳入到动迁户范围予以动迁补偿，有的滥用职权将集体所有土地纳入企业资产予以动迁补偿。案件中暴露出集体土地动迁过程中随意性大，相关监督制约机制缺失或失效。

4．土地执法、监管环节。从查办案件情况看，有的承担土地执法和监管的国家机关工作人员，对工作严重不负责任，对土地违法行为疏于稽查、放任不管，造成违法用地和土地损毁，或对发现的违法用地行为处理不力、监察滞后，导致违法行为没有得到及时查处和纠正，致使形成较大面积的建筑物、构筑物，后期查处、恢复原状的社会成本极高；部分执法人员为谋取个人或小团体利益，以罚代刑，不移交刑事案件，致使破坏土地资源犯罪逃避刑事处罚等。课题组在调研中发现，某些集体经济组织将集体农用地违法租用给私营企业用于工业、商业建设；土地管理、拆违等部门对集体土地疏于监管，致使被租用地块上产生大量违法建筑，后期整治难度大，不仅需要耗费大量公共资源，而且容易产生不安定因素。

四、相应的防治对策

现阶段，集体建设用地市场化流转尚处于试点阶段，改革试点中对职务犯罪的预防工作不能忽视，应当将犯罪预防作为一种理念贯彻到相应的制度设计中，保障农村土地管理制度改革工作有序推进。

1．搭建统一的交易平台，提升土地流转透明度

阳光是最好的“防腐剂”，不透明的暗箱操作往往为权力寻租提供巨大空间，因此在集体建设用地市场化建设中防治职务犯罪，首要措施是提升市场交易的透明度。一是将基础信息数据化；加大对基础信息数据化的处理力度，将集体建设用地详细信息统一纳入到交易平台进行管理。通过对登记信息、交易信息的跟踪解读，逐步完善价值评估机制、改进交易方式、细化交易流程，使集体建设用地流转的市场效益最大化。二是定期发布信息公告。周期性地发布集体建设用地交易分析通报，提升市场透明度，通过信息公开最大限度地保障利益相关者权益。三是强化对交易流转过程的行政监管。通过制定统一的土地流转合同、建立集体资产专用账户等形式，强化对集体建设用地的公平性、资金的安全性审查，加强对收益资金支付、使用的审计监督力度，阻止流转过程中的“权力寻租”渠道。

2．理顺监管部门权责关系，明确责任主体

“徒法不足以自行”，必须有相应完善的责任追究机制才能确保法令的贯彻实施。但当前因集体建设用地交易尚在摸索阶段，各方职责不明，权责互相交织，这为行政不作为、乱作为打开了方便之门，也为追责时各部门、各工作人员之间推诿责任提供了空间。因此明确各职能部门权责，落实岗位责任制是防治集体建设用地流转领域职务犯罪的当务之急。一是准确划分不同行政主体职能。从理顺各部门职能关系的角度入手，确定规土局、房地局作为牵头部门，辅助机关明确自身职能定位，改变行政管理上混乱无序的状态，形成更加合理的权责分配体系。二是注重政府职能转变。集体建设用地的流转要更多地依托市场进行资源合理调配，让政府更多地回归到“服务者”的角色中，防止行政机关任意扩大自身的职能范围、弱化市场的调节功能。三是完善惩处机制。在准确划分不同行政主体职能分配的基础上，制定切实可行的监督处罚机制，促使公职人员严于律己、谨慎用权，将政策红利落到实处。

3．完善集体土地收益分配机制，增强权利人监督意识

村集体既是集体土地的权利主体之一，又是基层自治组织，承担部门政府委托行使的集体土地管理职能。当前，由于基层法治意识仍相对较为薄弱，加之村民对集体土地收益及分配知晓度不高，一定程度上村集体土地成了没人盯着的“香饽饽”，村委会相关负责集体土地工作的相关人员职务犯罪多发。因此有必要完善集体土地收益分配机制，通过实实在在的经济利益唤醒权利人权利意识和责任意识。一是均衡土地收益分配关系。在集体建设用地流转的收益分配上更多地向集体土地权利人倾斜，通过税收对收益进行二次调节，保障社会总体公平。二是加强对村集体两委班子成员监督。由乡镇政府指导建立村民理财小组，提升集体经济组织成员的资产管理能力，明确集体建设用地收益分配、使用的决定权限，扩展集体经济组织成员参与度。三是加快界定集体资产的权利主体。从产权明晰的角度，完善对集体经济组织成员的认定、集体建设用地权利主体的界定、农民对集体资产的权属性质的界定等相关制度，激活集体经济组织成员的权利意识。四是严格管控集体建设用地流转收益用途。集体建设用地流转后的资金收益必须严格限制在集体经济组织成员的社会保障及发展生产上，对擅自挪用资金的必须严厉查处。

土地流转管理方案范文第4篇

一、引发农村土地纠纷的主要因素

因土地征占用引发的纠纷；近年来，被征地农民对土地补偿费、安置补助费分配和使用不满，成为土地案件中较为突出的问题。主要表现在：一是关于集体经济组织成员的资格确定问题。二是关于分配权的平等享有问题，包括出嫁女及子女的分配问题、迁入户的分配问题等。

农户土地流转不规范引发的纠纷：一些农户在土地流转中为图省事，流转期限、流转价格等口头约定，不签订书面合同，事后引发了不少纠纷。

部分外出务工人员返乡要地引发的纠纷。前些年，由于农民种地效益比较低，农业生产条件差，部分农民外出务工等原因，农民当时弃耕撂荒现象较多，一些村集体为了不让承包地负担的税费落空，保证耕地不至撂荒，转包给他人耕种。近年来，外出的农户返乡后，要求要回原承包地，在村组协商未果的情况下，形成纠纷。

随意进行土地小调整：一些村组干部对土地承包法律、法规、政策学习理解不够，认识片面，没有完全统一到《中华人民共和国农村土地承包法）（以下简称《农村土地承包法》）上来，随意进行土地调整，引发纠纷。

侵害妇女依法享有的土地承包经营权。部分地区对对婚丧嫁娶土地分配不统一，机动地较少甚至没有机动地的村组土地矛盾较为突出，妇女出嫁后即被取消土地承包权，而所嫁村又分不到土地.造成无地可种，引发纠纷。

二、加强土地承包管理，维护好农牧民合法权益

为减少纠纷，维护好广大农牧民合法权益，农村土地承包管理应从以下几方面着手：

1.要大力学习、宣传《农村土地承包法》等法律法规：通过学习宣传进一步增强广大农村基层干部依法行政、依法维护农牧民合法权益的主动性、自觉性；另一方面教育广大农牧民知法、懂法、守法，增强维护自身合法土地承包权益的意识和能力。

2.进一步加强土地承包管理队伍建设。随着《农村土地承包法》的进一步落实，管理人员要从依靠政策向法规转变，应加强培训学习，努力提高业务素质。尤其要解决乡镇承包管理机构队伍不稳，职能不突出，人员配备不齐，经费短缺问题，全面提高管理水平。为解决土地纠纷提供良好的组织保证。

3.引导和规范农村土地流转。建立健全市、县（旗、区）、乡镇、村组四级土地流转服务网络，按照“依法、自愿、有偿”的原则，采取转包、出租、互换等方式，健全制度，规范流转行为。具体做好土地流转登记、信息、流转合同签订、鉴证、存档以及指导服务工作，及时帮助农户、村解决在流转中遇到的问题，减少因不规范流转引发的纠纷，引导农村土地流转规范健康发展。

4.完善制度，规范管理：一是围绕机动地、新开发农业用地、四荒地的承包要依法制定相应的管理办法，做到公开、公平、公正。履行必要的承包程序：二是承包合同实行档案化管理，建立健全“一证、一书、两账”的合同管理制度，做到专卷归档、专柜存放：三是完善调处机制。充分发挥调解化解农村纠纷的作用，建立和完善土地承包仲裁制度，形成调解、、仲裁、司法保障相结合的农村土地承包纠纷调处机制。四是建立和实施土地流转登记备案制度、合同管理制度、纠纷调处制度、动态监测制度等来强化合同管理工作。通过建立和实施土地流转登记备案制度，确保流转主体和流转内容合法；通过建立和实施合同管理制度，指导流转双方在自愿协商的基础上建立稳定、规范的流转关系；通过建立和实施纠纷调处制度，使土地纠纷得到及时解决；通过建立和。实施动态监测制度，能准确把握农村土地流转动态变化情况。

土地流转管理方案范文第5篇

关键词:农村土地使用权;土地流转;金融支持

Abstract:Via investigation and research on the practice of reform on assignment of the land-use rights and financial support in Shandong and Henan province, this paper, by comparing the differences and sameness among the typical cases of assignment of the land-use rights, indicates that the case in Zaozhuang is the most practical one and should be popularized. On analyzing the main problems in the present transference of land-use rights, this paper gives suggestions on how to promote reform on the transference of land-use rights.

Key Words:land-use rights,assignment of the land-use rights,financial support

中图分类号:F830.6文献标识码:A文章编号:1674-2265(2009)07-0003-04

农村金融是现代农村经济的核心,建立现代农村金融制度,需要毫不动摇地推进农村改革发展,加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,加大金融支持三农的力度,发展适度规模经营。笔者在对山东、河南两省推进土地使用权流转的改革实践进行深入调研的基础上,总结归纳了土地使用权流转的典型案例和经验,分析了存在的主要问题,提出了进一步推进土地流转和加大金融支持的政策建议。

一、案例基本情况

近年来,山东、河南两省各级地方政府按照“依法、自愿、有偿”原则,鼓励农民因地制宜,以股份合作、转包、出租、转让等多种形式流转土地承包经营权,推进适度规模的农村,取得了较大成效。从各地实践看,土地承包经营权流转的典型案例主要包括枣庄案例、泰安宁阳案例、潍坊案例、青岛胶州案例和信阳案例。

(一)枣庄案例

1. 以农村土地合作社为发展平台,形成规模优势。在认真总结农民自发进行土地流转经验的基础上,枣庄市以土地合作社作为土地流转的基本平台加以推广,2008 年5 月以来已成立山亭徐庄、滕州龙珠等多家农村土地合作社。土地合作社的运作模式是:农户以土地承包经营权入股加入土地合作社,合作社发给入社农民《合作社成员证》予以确认,农民凭证按股份获得土地收益。

2. 发放土地使用产权证,明晰权利边界。为明晰流转土地产权边界,枣庄市创设了全国首批农村土地使用产权证。截至2008年底,枣庄已核发土地使用产权证686个,涉及土地4560亩。持证人在3年的产权期限内,可以作价入股、合作经营或向银行业机构办理抵押贷款。

3. 建设农村土地使用权交易立体市场,搭建流转平台。枣庄建立了市、区(市)、乡镇三级农村土地使用权市场网络,农民、合作社或银行可凭土地使用产权证到土地使用权交易所进行土地使用产权交易,土地交易所对涉及土地进行评估。

4. 主动创新信贷产品,金融跟进配套服务。为满足融资需求,人民银行枣庄市中心支行出台了《关于金融支持农村土地合作社发展的指导意见》,引导枣庄市金融机构主动创新信贷产品,按照“多行进入、分类抵押、一证多贷”的方式积极加大信贷力度。目前,该市金融机构累计向土地合作社社员或理事发放联户联保贷款354 万元。

(二)泰安宁阳案例

1. 健全土地流转配套机制。宁阳县出台《关于完善农村土地承包经营管理促进规模经营的意见》等,鼓励开展土地经营权流转、工商企业投资农业、龙头企业建设农产品基地的政策,先后建立土地流转管理体制、县、乡村三级土地流转服务机制、土地流转财政扶持机制和土地开发整理机制,规范土地流转。

2. 土地流转形式多样化。一是按照“公司+基地+农户”的模式,依托农业龙头企业带动土地流转,全县年销售收入过100万元的农业龙头企业达到68家。二是按照“股份+合作”模式,借助农民专业合作社平台助推土地流转,全县农民专业合作组织总数达到364个,入社(协会)农户9万户,流转土地1.8万亩。三是加大劳务输出,促进5万亩农田以“托管”方式进行流转。

3. 土地流转规模较大。截至2008年10月底,宁阳县开展土地流转的村庄共302个,占全县的53.36%,参与农户3.7万户,流转面积7.6万亩。

(三)潍坊案例

在农地适度规模经营基础上,潍坊市形成了多种较具特色的土地使用权流转形式。三种有代表性的模式如下:一是“农业龙头企业+自属种养基地+农户”模式。农业龙头企业以租赁承包形式向农户或村集体取得一定时期的土地使用权,与基地农户按比例共同投资生产。二是“农民专业合作社+种养基地+农户”模式。农村专业合作社以租赁承包形式向农户或村集体取得土地使用权,由社员农户分别投资生产。三是“农民土地股份合作社+自属专业公司+职工农户”模式。合作社以入股形式取得农户和村集体土地使用经营权,成立专业公司经营入股土地。目前,农地使用权流转改革成效显著,全市农地流转面积已占总面积的5%。

(四)青岛胶州案例

胶州市着力推动和规范土地流转、促进规模经营。据调查,该市土地流转面积达11万亩,占总耕地面积的13.7%;参与流转的村庄563个,占村庄总数的69.4%;参与农户3.6万户,占农户总数的18%。

1. 以专业合作社为土地流转的主要载体。2008年2月以来,胶州市通过农业龙头企业出资设立和农民自发成立等方式成立土地股份合作社36家,土地流转面积4.9万亩,占全市流转面积的44.5%,涉及农民9000户,占全部流转农户数的25%。

2. 地方政府建立三级土地流转市场,加强规范引导。胶州市搭建政府主导、市场运转、规范长效的市、镇、村三级土地流转平台,实行土地流转一站式服务,保证土地流转健康、有序地进行。

(五)信阳案例

信阳市作为河南省“农村改革发展综合试验区”,积极探索农村土地承包经营权流转工作,取得了一定成效。

1. 积极搭建农村土地经营流转平台,规范、服务土地流转行为。如罗山县建立了县、乡、村三级土地流转交易市场和服务网络,健全了土地流转登记备案制度、流转合同管理制度、流转档案管理制度,进一步规范了土地流转工作。

2. 农村土地经营权流转取得初步成效。信阳市吸引“城市工商资本下乡” 参与土地流转,已扶持、培育各类农业产业化经营组织3500多家,其中市级以上重点龙头企业117家,共带动了全市50%左右的农户参与土地流转。

3. 金融机构丰富支农信贷产品,加大金融支持。金融机构积极加强信贷产品创新,为农村土地经营权流转提供信贷资金和金融服务支持。如,截至2008年底,仅罗山县楠杆镇就利用368公顷土地的承包经营权作抵押共向农村信用社办理贷款876万元。

二、对几个土地流转典型案例的比较分析

土地流转是指土地使用权的流转,拥有土地承包经营权的农户将土地使用权转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。因此,推行土地使用权流转,其前提是清晰农民的土地产权,否则流转就无法保障;其活力在于建设土地流转交易市场,否则流转就无法实现;其动力在于政府的积极推动和监管,否则就不能保证土地流转的健康、有序、规范进行;其核心在于金融机构的大力支持,否则规模化、资本化的目的就很难实现。对几个典型案例进行分析比较(详见表1),有助于研究确定土地流转改革的发展路径。

(一)几个典型案例的共同特点

一是对农村土地承包经营权利进行了确权。几个地方政府部门都向农民发放了《农村土地承包经营权证》,有助于明确农民权利界限,一定程度上解决土地流转行为和土地合作社融资面临的产权界定难题。

二是政府建立了土地流转交易市场。枣庄、泰安宁阳、青岛胶州、信阳均建立了不同层次、不同形式的土地流转交易市场,农民、合作社可以到交易市场进行土地经营权交易,贷款银行也可以通过市场将设定抵押的土地经营权进行变现。

三是政府对土地流转积极推动,正确引导。地方政府通过建立土地流转制度,加强监管,积极推动土地流转健康、有序、规范地进行。在流转形式上,因地制宜,鼓励流转形式多样化。

四是金融支持“三农”力度逐步加大。农村土地流转一定程度上解决了金融支农担保难的问题,解决了“三农”贷款难的问题。特别是枣庄市创设了农村土地使用产权证,得到了法院的认可,调动了银行参与的积极性。金融机构主动创新信贷产品,探索创新土地产权证抵押贷款、合作社创业带头人贷款等七类信贷支持模式,信贷支持力度不断加大。

(二)几个典型案例的差异比较

一是土地产权证明有所区别。与其他地方相比,枣庄市创设了全国首批农村土地使用产权证,向加入土地合作社的农民颁发了《农村土地使用产权证》,进一步明晰了流转土地的产权,有效解决了土地使用权量化入股和融资困难等问题。

二是交易市场的模式和完善程度不一。枣庄市建立了市、区(市)、乡镇三级农村土地使用权交易市场,胶州市建立了市、镇、村三级土地流转服务中心,有的只有二级或一级。其中,乡镇一级成为主要交易市场。相比较而言,枣庄市的土地流转交易市场比较完善、规范。

三是土地流转发展的侧重点不同。农村土地承包经营权流转形式主要包括入股、租赁、转让、互换等几种,但近年来以土地入股成立专业合作社逐渐成为主要的模式。其中,枣庄、胶州和潍坊的专业合作社发展势头更为强劲。

通过比较,枣庄案例的明显优点在于清晰界定了权利边界,完善了交易市场,有利于土地的流转和金融机构抵押权的实现,其以合作社为平台的“四位一体”做法也是目前各地典型案例探索的主要方向。因此,笔者认为枣庄案例有较强的借鉴和推广价值,如果吸收胶州的政府扶持、潍坊的市场化经验,其发展前景可以更加宽广。

三、存在的问题

目前,各地推进土地流转和规模经营的改革举措取得了一定的成果,农村“融资难”的问题得到了缓解。但是总体上看,该项改革仍处于试点阶段,在实践中还存在着各种困难和问题。

(一)土地承包经营权抵押融资面临法律障碍

《物权法》第184条和《担保法》第37条均规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得设定抵押,《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第15条进一步明确,“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的,应当认定无效”。虽然《物权法》规定“法律规定可以抵押的除外”,为土地流转改革预留了出口,但是目前尚无明确的相应法律规定。即使枣庄市政府向参与土地流转的农户发放了《农村土地使用产权证》,其抵押的合法性还值得商榷。对土地承包经营权抵押的禁止性规定,一方面造成“抵押难”问题,影响了金融支持“三农”工作的顺利开展;另一方面影响了农民的权益,因为耕地承包经营权是农民手中最具有价值的财产,不允许其进行抵押融资,就是限制了农民土地使用产权的担保权能。

(二)一些地方土地流转存在不规范的现象,管理机制不完善

由于缺少具体操作制度,土地流转过程中不规范的问题日益突出。一是农户之间的土地承包经营权流转多采取口头协议的形式,留下纠纷隐患。二是有的乡村集体经济组织未经农户同意,便将土地流转给第三方经营。三是部分乡村干部越权直接充当土地流转主体。四是个别乡村组织随意改变土地承包关系,违反规定借承包经营权流转之机改变土地的农业用途。

(三)农村土地承包经营权流转的流动性不强

一些地方尚未建立统一的土地交易市场,缺乏完善的市场规则,影响了土地流转的顺利开展。部分地方政府部门未能按规定对所有农民的土地承包经营权进行确权、登记、颁证,导致土地流转无法有效流动。而土地承包经营权流转必须遵循的“不得改变土地集体所有性质,不得改变农业土地用途”的原则,一定程度上限制了农村土地承包经营权的可流通性、可交易性。

(四)土地承包经营权抵押评估制度有待完善

一是评估机构缺乏法定资质。当前,土地承包产权的评估认定主要由乡镇的司法所、经管站及土管所进行,而这些机构缺乏法定资质。二是土地使用权贷款抵押评估的科学性、准确性有待提高。三是评估登记缺乏有效监督,其公正性、准确性缺乏公信力。

(五)金融机构难以有效行使抵押权

一是违约处置难。如果贷款出现违约风险,鉴于农村土地承包经营权的特殊性,由哪个部门来处置、如何执行、如何再流转等问题存在操作难度。二是土地流转期限过短。枣庄等地方的土地使用产权证期限暂定为3 年。但3 年有效期较短,如果抵押人在合同期内不履行或不能履行债务,抵押权人面临抵押权到期灭失的风险,无法予以变现。

四、对策建议

(一)健全完善土地流转配套法律制度

应当充分总结各地的土地流转经验,修改《物权法》、《担保法》等相关法律,取消对土地承包经营权抵押的限制,允许其依法进行流转和设定担保。为提高法律的可操作性,尽快制定规范农村土地承包经营权流转的行政法规和规章,明确土地流转具体操作程序,探索建立农村土地承包合同纠纷仲裁、调解制度。

(二)以专业合作社为突破口推进土地流转改革

土地经营权流转改革的实践表明,必须在坚持“三不变”原则的基础上因地制宜进行积极探索。鼓励各地方政府从本地实际出发,创新农村土地流转形式和规模经营方式,为进一步推进农村土地流转改革提供充分的实践支撑。可以借鉴枣庄、胶州、潍坊等案例经验,在有条件的地方推广建立土地合作社。各级政府应加快培育良好的外部环境,给予适当的财政补贴,促进各类土地合作社的发展壮大。

(三)优化土地流转交易市场环境

鼓励地方政府建立土地流转服务组织,搭建土地流转和交易市场,为流转提供有关法律政策宣传、流转信息、流转登记、价格评估、合同签订指导、利益关系协调等服务,逐步建立完善流转服务平台和网络,培育良好的流转市场环境。

(四)优化土地流转金融生态环境

一是适当引入竞争机制。要在发挥农村政策性金融作用的基础上,形成多种金融机构并存、分工合理、功能互补、可持续发展的多层次农村金融组织体系,维护适当竞争。二是发挥政策优势,加强窗口指导,研究制定金融支持农村土地流转和规模经营的指导意见,加大对土地流转经营和规模经营的信贷支持力度。三是科学设计农村土地抵押贷款制度。制定土地流转贷款操作指引,鼓励、引导农户以土地承包经营权合股方式连片集中经营。

(五)完善土地承包经营权抵押评估制度

一是建立完善土地承包经营权抵押评估准入制度,明确抵押评估中介机构的资质条件,增强土地使用产权评估抵押的合法有效性。二是科学确定评估依据和标准。通过建立土地评估信息数据库,跟踪分析、加工交易信息,不断调整、完善评估依据和标准,切实维护银行和农民的合法权益。三是加强农村征信系统的建设。扩充和完善征信信息来源,提高数据的准确性、实用性和及时性,为各金融机构投放信贷提供服务。

(六)健全土地使用权抵押贷款配套机制

一是合理确定土地使用产权期限。既要考虑农业生产周期和贷款偿还,又要防范农民失地风险,在设定土地流转及抵押时,土地使用产权期限以5-10年为宜。二是建立贷款风险防范补偿机制。由农村土地合作社建立风险基金,政府部门建立还贷周转金、风险补偿基金,按一定比例分担土地合作社的贷款损失。三是引入商业性保险保障机制,通过政策性和商业性保险的介入,有效降低合作社土地使用产权的抵押贷款风险。

参考文献:

[1]杨子强.山东枣庄农村规模经营和金融创新调查[J].中国金融,2009,(4).