图书营销策划方案(推荐5篇)

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图书营销策划方案范文第1篇

图书营销从策划开始，这是编辑的基本策划思想。图书市场的营销不是单纯的销售活动，作为一种管理理念和市场行为，它贯穿于图书与出版的整个过程，即贯穿于选题策划、编辑、印制、宣传推广等图书出版的整个过程，在任何一个环节，对于营销的忽视、割裂，或是急功近利，都将影响着营销效果，都不是真正意义上的全过程营销。

编辑的策划能力包括选题运作、书稿加工整理、参与宣传策划。编辑不仅专门负责选题策划工作、开发新的图书品种、选题和组稿工作等常规工作，还要对选题在执行过程与实施结果进行全方位策划，参与和指导图书出版、营销全过程各个环节的工作。选题策划是编辑主动参与图书市场，带有明显的主观能动性，是编辑市场意识和行动的综合发挥。编辑要把每一个选题都当作一个“项目”来对待和经营，并将策划理念和思想贯穿到市场调研、选题研发、图书制作阶段、图书宣传推广及促销的全过程。

二、图书的全过程营销

图书的全过程营销，是指从图书的选题策划和组稿阶段开始，在编辑、制作、发行、宣传活动等各环节，直至图书产品的后期维护，都存在着营销因素，积极、主动地进行全方位的图书宣传推介，最大限度地发挥营销的作用。从图书出版过程划分，图书的全过程营销大体上可以划分为选题策划阶段营销、图书生产阶段营销和图书出版后营销三个阶段。在不同的出版阶段可以有针对性地开展营销活动，稳健、有序地提高图书的影响力。

三、编辑策划能力在全程营销过程中的体现

1．市场调研阶段。

选题的策划需要通过市场调研来了解该选题所涉及学科的发展状况和趋势，市场上同类书出版情况、市场的缺口、其他出版社图书的特点、选题的市场定位，以及读者的迫切需求。市场调研与分析结果是选题策划是否成功的关键。成功的选题策划既要保证图书的内容质量、编校质量、印装质量，而且要真正适合目标读者的需要，这样才能吸引读者，确保销量。通过市场调研，编辑主动参与营销，在选题策划阶段就要制定和实践营销计划。

2．选题策划阶段。

图书选题策划是编辑依据一定的条件，开发出版各要素资源，设计选题的创造性工作。一般来说，选题开始编辑在市场调研过程中发现的某些意向或愿望。在这个阶段，编辑对于选题的特点、卖点和亮点了然于胸，便于当时或者图书出版后的营销活动。在选题策划过程中，策划编辑要对图书的内容和形式进行设计。同时，在选题策划阶段，编辑还要确定合适的作者。合适的作者是一本好书的重要条件，也是出版社出版优秀图书的重要资源。策划选题时，编辑还应精通图书生产成本的核算，合理定价，结合市场情况和读者的购买能力预测该选题的未来经济效益，做到心中有数。

3．图书生产阶段。

图书生产阶段的营销，很容易被人们忽略，其实不然。编辑在图书的生产过程中，应通过各种手段和渠道进行图书的宣传，如体现在版式、封面上的宣传信息，面向发行人员、经销商的信息发送，利用各种媒体的预告宣传，等等，让图书信息持续地传达到各层经销，从而让图书关注度持续延续，为图书的最终推出作足铺垫工作。编辑的图书印装策划能力，主要体现在与美编、排版人员和印制人员的配合、协调与合作上，通过共同努力使图书的整体品质、制作成本、质量符合选题策划的目标。在此阶段，编辑应就选题阶段的策划理念和思想与各个环节的工作人员充分沟通；此外，还应做好与作者的沟通工作，使书稿的编辑加工能够理解、完善作者的思想、观点，并做好文字的润饰提高工作。

4．图书出版后的市场营销。

这一阶段是全程营销的重中之重。编辑配合工作对于发行部门的影响力越来越大，所以，编辑应该发挥自身的影响力，对图书的营销手段和方式、销售目标等进行策划，树立整体营销观念，在与发行部门充分沟通和磋商的基础上，就选题的定位和推广等拟出整体营销方案，确保营销方案的顺利实施。图书出版后的营销手段多种多样，编辑应积极、主动地与发行沟通和配合，提供各种信息、资料及建议营销方式，如书评、书讯、广告、招贴画、新书介绍首发式、座谈会、作者签名售书等。

参考文献：

[1] 何屹：《图书编辑应提高选题策划能力》[J].《石家庄经济学院学报》2001年第8期

[2] 李俏：《试论图书选题策划能力的培养》[J].《中国编辑》2009年第5期

图书营销策划方案范文第2篇

面对浩瀚书海，能够畅销或一版再版的图书少之甚少，大多数图书摆放于书架之上，无人问津，而少量畅销书一经上架立刻销售一空，这体现出了一个图书质量的问题。在图书质量中，首先要注重的是图书的内容，因为内容是图书质量的核心问题，只有保证了图书内容的精彩，才能够谈市场的效益如何。其次是编校的质量及装帧设计的精良程度及印刷装订的质量，这四种质量代表了一本书的整体。饮水思源，一本好的图书质量离不开其高水平的策划编辑，因为策划编辑的工作贯穿了图书的整个出版过程、内容信息的采编到选题的策划筛选、内容的确定及编辑校对，再到最后的装帧印刷，策划编辑所付出的努力，在根本上决定了整本书的畅销与否。

（一）图书的类别及生产流程分析

通常图书按照学科被划分为社会科学及自然科学两大类图书。按照图书用途又被划分为普通图书和工具书两类。为了针对图书策划编辑的工作效能和流程进行研究，本案特选取了工具书范畴的教材类图书产品的整体策划编辑流程进行研究，并对其生产周期进行探究。

教材作为工具书范畴的代表书目，具有着生命周期长的特点，其大致周期流程被分为八个阶段，首先是图书前期的调研和酝酿阶段，而后依次为策划选题、中耕收稿、编辑加工、设计装帧印刷、推广销售、市场反馈、修订再版。而图书策划编辑便是要围绕着这八个流程进行整体工作的协调统筹人。其次图书的生命周期也可称为是图书由市场上架到市场下架的全过程一般被分作四个阶段：培育期、成长期、成熟期和隐退期。而编辑所需要做的便是以市场核心，对市场需求进行了解，对大众风格偏好及图书设计进行研究，对内容进行精化，做好图书的整体策划工作。

（二）教材图书的生命周期内 策划编辑的具体工作内容简析

在图书的生命周期中，只有保证策划编辑的职能性，良好地运用于图书质量的保障体系内，即按照规范要求进行图书的策划和编辑，才能够良好的保证图书的整体质量和市场的需求协调统筹，实现预期的经济效益。

（1）调研及酝酿阶段：主要要求策划编辑在图书调查研究方面的工作开展，必须要充分了解学术及学科发展的具体状况，然后根据读者的需求，来进行图书市场的具体供需情况把握，总结归纳出大概的选题类别，并相应保持选题的准确性和可靠性，以科学的调研确保图书内容的质量。

（2）选题策划阶段：主要要求为严格的选题论证制度作为指导，对选题的策划方面保持具象切题。策划编辑的主要任务，便是根据市场分析得出选题，进行系统的筛选，选择比较具有代表意义又符合市场需求的选题，做出完善具体的策划方案。

（3）中耕阶段：策划编辑要注意做好与作者之间的沟通交流，对图书内容的要求和注意事项进行明确，以便于尽快的发现图书撰写中的问题，保证稿件内容的质量。

（4）稿件的审阅加工与校对阶段：要求坚持三审责任制，主要是坚持责任编辑制度和校对制度及三校一读制。策划编辑的任务是：要严格审核确定稿件的质量是否具备出版的价值，以及是否达到标准能够进行编辑加工。另外策划编辑还要做好与加工编辑和校对人员之间的交流沟通，提出内容加工的要求及应当注意的事项，对加工中和校对中存在的问题给予解决，并注意对加工质量和校对质量的检查。

（5）装帧设计阶段及印刷阶段：该阶段要求在后期事宜中，应严格遵守设计编辑责任制与设计方案的三级审核制，即：坚持印刷标准及委托书机制，坚持在书刊印刷装订前实施好样刊检查制。策划编辑的主要任务便是与设计编辑相沟通，对设计要求进行详细的指出，另外还要就设计的方案以及样书的质量方面，进行严格检查。

（6）宣传与推广销售阶段：该阶段要求对图书上市时期及营销的方式进行把握，以一本畅销书的营销案例分析，便可得知选择图书上市时间的重要性，有一本书叫做《读大学究竟读什么》，其再版上市时期总会选择于当年的八月到九月份，在全国范围内陆续上架，其选择这个时期上市的原因是因为：此时期正是大学新生普遍入学的时候，诸多学生怀着对大学的憧憬和迷惘，非常需要这样一本书，来进行其大学生活的指导，因此该书之所以畅销的原因，便是把握住了市场的需求，进行了正确的营销手段，所以这便对策划编辑提出了任务要求，必须通过正确的营销方案制定及合理的营销材料安排，来统筹策划图书的宣传推广及销售。

（7）市场反馈的信息2024阶段：该阶段主要要求策划编辑以不同的方法形式，使出版社及作者和读者之间完善沟通和联系，将图书的销量信息及图书进入市场的反响与内容信息反馈做好2024。

（8）修订与再版的开发：策划编辑需要在畅销书的原有版本上，进行构思策划，做到内容的修订和新的策划案的诞生，以全新面貌的书籍投放于市场，获取相应良好的经济效益。

从以上所讲可以看出，策划编辑在图书的生命周期内，承担并发挥着主要的作用，他担负了图书质量及收益的整体责任，因此图书的畅销与否，与策划编辑自身性能的优良，有着千丝万缕的联系。同样其也是现代图书生产质量中，不可或缺的人力因素。

二、策划编辑提升图书质量的意义分析

图书营销策划方案范文第3篇

营销策划书是企业根据市场变化和企业自身实力，对企业的产品、资源及产品所指向的市场进行整体规划的计划性书面材料。

营销策划书的作用

1、准确、完整地表现营销策划的内容

策划书的内容是否能准确地传达策划者的真实意图，显得极为重要。

2、充分、有效地说服决策者

作为一份合格的营销策划书，首先要做到使阅读者相信；在此基础上再使阅读者认同。对于一个策划者来说，首先追求的是：决策者能采恩平婚介网[*]纳营销策划中的意见，并按营销策划的内容去实施营销方案。

营销策划书的编制原则

1、逻辑思维原则。

2、简洁朴实原则。

3、可操作原则。

4、创意新颖原则。

营销策划书的撰写技巧

1、寻找一定的理论依据。

2、适当举例。

3、利用数字说明问题。

4、运用图表帮助理解。

5、合理利用版面安排。

6、注意细节，消灭差错。

营销策划书的格式要素

1、封面。①策划书的名称；②被策划的客户；③策划机构或策划人的名称；④策划完成日期及本策划适用时间段。

2、前言。简单介绍委托情况，策划目的地意义，以及策划的概略情况。

3、目录。

4、概要提示。阅读者通过概要提示，可以大致理解策划内容的要点。

5、正文。这里以一般整体策划书为例简单介绍。

1）营销策划的目的：如，企业开张尹始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。

2）企业背景状况分析。

3）营销环境分析：

①当前市场状况及市场前景分析：

a、产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。

b、市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相

应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。

c、消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。

如台湾一品牌的漱口水《“德恩耐”行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出：以同类产品“李施德林”的良好业绩说明“德”进入市场风险小；另一同类产品“速可净”上市受普遍接受说明“李施德林”有缺陷；漱口水属家庭成员使用品，市场大；生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。

②对产品市场影响因素进行分析。

主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，课件下载[*]对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。

4）市场机会与问题分析

营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 本篇文章由飞天信息港为您精心整理准备！

①针对产品目前营销现状进行问题分析。一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：

企业知名度不高，形象不佳影响产品销售；

产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落；

产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣，产品价格定位不当；

销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻；

促销方式不务，消费者不了解企业产品；

服务质量太差，令消费者不满；?

售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

②针对产品特点分析优、劣恩平婚介网[*]势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手

差距，把握利用好市场机会。

5）营销目标

营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。

6）营销战略（具体行销方案）

①营销宗旨，一般企业可以注重这样几方面：

以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略；

以产品主要消费群体为产品的营销重点；

建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等。

②产品策略：通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4p组合，达到最佳效果。

产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场；?

产品质量功能方案。产品质量就是产品的市场生命。企业对产品应有完善的质量保证体系；

产品品牌。要形成一定知名度，、美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须有强烈的创牌意识；

产品包装。包装作为产品给课件下载[*]消费者的第一印象，需要能迎合消费者使其满意的包装策略；?

产品服务。策划中要注意产品服务方式、服务质量的改善和提高。

③价格策略。这里只强调几个普遍性原则：

拉大批零差价，调动批发商、中间商积极性；

给予适当数量折扣，鼓励多购；?

以成本为基础，以同类产品价格为参考。使产品价格更具竞争力。若企业以产品价格为营销优势的则更应注重价格策略的制订。

④销售渠道。产品目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励中间商、代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

⑤广告宣传。

a、原则：服从公司整体营销宣传策略，树立产品形象，同时注重树立公司形象；长期化：广告宣传商品个性不宜变来变去，

变多功能了，消费者会不认识商品，反而使老主顾也觉得陌生，所以，在一定时段上应推出一致的广告宣传；广泛化：选择广告宣传媒体多样式化的同时，注重抓宣传效果好的方式；不定期的配合阶段性的促销活动，掌握适当时机恩平婚介网[*]，及时、灵活的进行，如重大节假日，公司有纪念意义的活动等。 b、实施步骤可按以下方式进行：策划期内前期推出产品形象广告；销后适时推出诚征代理商广告；节假日、重大活动前推出促销广告；把握时机进行公关活动，接触消费者；积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。

⑥具体行动方案。

根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密，操作性强又不乏灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得良好效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点，抓住旺季营销优势。

7）策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整个营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用、阶段费用、项目费用等，恩平婚介网[*]其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不再详谈，企业可凭借经验，具体分析制定。

8）方案调整。

这一部分是作为策划方案的补充部分。在方案执行中都可能出现与现实情况不相适应的地方，因此方案贯彻必须随时根据市场的反馈及时对方案进行调整。?

营销策划书的编制一般由以上几项内容构成。企业产品不同，营销目标不同则所侧重的各项内容在编制上也可有详略取舍

图书营销策划方案范文第4篇

农产品营销策划书力求简练、易读、易懂，不要使用许多代名词。农产品营销策划的决策者和执行者不在意是谁的观念、谁的建议，他们需要的是事实。广告策划书在每一部分的开始最好有一个简短的摘要。在每一部分中要说明所使用资料的来源，使计划书增加可信度。一般说来，广告策划书不要超过二万字。如果篇幅过长，可将图表及2024说明材料用附录的办法解决。在撰写过程中，视具体情况，有时也将媒体策划、广告预算、总结报告等部分专门列出，形成相对独立的文案。一份比较完整较的营销策划书一般包括以下三大部分：一是产品的市场状况分析，二是营销策划正文內容。三是对方案可行性与操作性的效果预测。

（一）农产品营销方案市场状况分析

（1）农产品当前的市场规模。

（2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。

（3）竞争品牌市场占有率的比较分析。

（4）农产品消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。

（5）竞争品牌产品优缺点的比较分析。

（6）竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。

（7）农产品竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。

（8）竞争品牌促销活动的比较分析。

（9）竞争品牌公关活动的比较分析。

（10）农产品竞争品牌订价策略的比较分析。

（11）竞争品牌销售渠道的比较分析。

（12）公司近年产品的财务损益分析。

（13）公司农产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。

（二）农产品营销方案策划书正文

一般的农产品营销方案策划书正文由七大项构成，简单扼要说明如下。

（1）公司农产品投入市场的政策

策划者在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节；

1、确定农产品目标市场与产品定位。

2、销售农产品目标是扩大市场占有率还是追求利润。

3、制定农产品价格政策。

4、确定农产品销售方式。

5、农产品广告表现与广告预算。

6、农产品促销活动的重点与原则。

7、农产品公关活动的重点与原则。

（2）企业的农产品销售目标

农产品销售目标，就是指公司的农产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。

销售目标量化有下列优点：

为检验整个营销策划案的成败提供依据。

为评估工作绩效目标提供依据。

为拟定下一次销售目标提供基础。

（3）农产品的推广计划

策划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。农产品推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。

①目标：农产品策划书必须明确地表示，为了实现整个农产品营销策划案的销售目标，所希望达到的农产品推广活动的目标。一般可分为：长期，中期与短期计划。

②策略：决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。农产品推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。

农产品广告宣传策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题，利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？使农产品的特色与卖点深入人心。

分销渠道策略：当前的分销渠道的种类很多，企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行，一般可分为：农产品经销商和终端两大块，另有中间商德等形式。在选择中我们，遵循的主要原则是“有的放矢”，充分利用公司的有限的资源和力量。

农产品促销价格策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种农产品促销活动所希望达成的效果是什么。

农产品公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种农产品公关活动所希望达到目的是什么。

③细部计划：详细说明实施每一种策略所进行的细节。

农产品广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。

农产品媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；农产品电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑crp（总视听率）与cpm（广告信息传达到每千人平均之成本）。

农产品促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。

农产品公关活动计划：包括股东会、公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。

（4）农产品市场调查计划

市场调查在农产品营销策划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定农产品营销策划案的重要依据。

然而，农产品市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费，而不注意农产品市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。

农产品市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。

（5）农产品销售管理计划

假如把营销策划案看成是一种陆海空联合作战的话，农产品销售目标便是登陆的目的。市场调查计划是负责提供情报，农产品推广计划是海空军掩护，而销售管理计划是陆军行动了。因此，销售管理计划的重要性不言而喻。农产品销售管理计划包括销售

主管和职员、销售计划、推销员的挑选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度（工资与奖金）等。（6）农产品财务损益预估

任何营销策划案所希望实现的销售目标，实际上就是要实现利润，而损益预估就是要在事前预估该产品的税前利润。要把农产品的预期销售总额减去销售成本、营销费用（经销费用加管理费用）、推广费用后，即可获得农产品的税前利润。

图书营销策划方案范文第5篇

房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多 地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。

一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

一、研展部分

1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。

4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

二、企划部分

包括：

1、广告总精神。

2、诉求重点。

3、np稿标题初拟。

4、媒体计划。

三、业务部分

主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。

完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种的方式：

（1）纯；

（2）（即包括广告）；

（3）包销。这三种方式的价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。

总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售权，让开发商觉得“非你莫属”。

“以正合，以奇胜”房地产策划之体会

成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：

一、 定位（市场定位、产品定位及规划设计等）

你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

二、 时机（投资开发的时机）

投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

三、 位置（项目开发所在的地理位置）

位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

在接受楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再2024个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要2024该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。